コラム

不動産投資のやり方～管理方法～

2024年9月19日

不動産投資

不動産投資の管理方法には「自主管理」と「管理委託」の2つがあります。ここでは、前者である「自主管理」についてご説明します。

自主管理とは、所有する不動産の管理を全て自分で行う管理方式です。入居者対応や家賃管理、メンテナンスの業者手配など、すべての業務を大家である所有者が自ら行います。

管理料がかからない
管理を委託すると、管理会社に管理料を支払わなければなりませんが、自主管理ではその費用が一切かかりません。

賃貸経営のノウハウが身につく
細かな雑務を自分で行う必要があるため、自然と賃貸経営の知識や経験が身につきます。

不動産仲介業者に入居者募集を自由に依頼できる
管理を委託していると、個別に他の不動産仲介業者に入居者募集を依頼できません。しかし、自主管理であれば複数の仲介業者に依頼でき、入居者を見つけやすくなります。

物件の不具合に気づきやすい
自分で物件を管理することで、老朽化や不具合に早く気づきやすくなり、修繕費用も早めに対応すれば抑えられるでしょう。

煩わしい業務が多い
入退去の立会いや敷金精算、滞納催促など、煩わしい業務を全て自分で行わなければなりません。特に滞納催促は収益に関わる重要な業務であり、ストレスがかかる場合もあります。

入居者からのクレームが直接入る
入居者から直接、設備の故障や不具合のクレームが入るため、迅速に対応しなければなりません。クレームは深夜に発生することもあり、精神的な負担が大きくなることがあります。

別の地域の物件の場合、対応が難しい
近くにある物件であれば管理しやすいですが、別の地域にある物件の場合は対応が困難です。特にクレーム対応や緊急時の駆けつけができない場合もあります。

次に、「管理委託」についてご説明します。

管理委託とは、入居者対応や家賃管理、メンテナンスの業者手配など、賃貸経営の業務全般を管理会社に任せる方法です。自主管理とは異なり、直接入居者とやりとりすることはありません。

全ての手間が省ける
入退去の立会いや滞納催促などの煩わしい業務を管理会社が代行してくれるため、大家は面倒な手続きから解放されます。

不動産管理のノウハウがある
不動産管理は経験が必要です。管理会社は不動産管理の知識と経験が豊富であり、効率的かつ効果的な管理が期待できます。

24時間365日の対応が可能
管理会社によっては、入居者からのクレームや緊急事態にも24時間対応してくれるため、物件の評判向上につながります。

管理料がかかる
管理委託には賃料の2〜7%の管理料がかかります。この費用をデメリットと感じるかどうかは人それぞれです。

管理会社の選定が重要
管理会社によって対応が異なるため、信頼できる業者を選ばないと、物件の評判が悪化し、空室期間が長引くことがあります。

サブリースとは、不動産投資における「転貸」を指します。サブリース会社が大家から物件を一括で借り上げ、入居者に転貸するサービスです。大家と入居者は直接の契約関係がなく、賃料の一部が大家に支払われます。

空室リスクを回避できる
入居者の有無にかかわらず、契約で定められた賃料が毎月支払われるため、空室リスクを回避し、安定した収入が得られます。

煩わしい業務を回避できる
入退去の立会いや滞納催促、物件管理などの業務を全てサブリース会社が代行するため、大家は管理業務から解放されます。

手数料がかかる
サブリース会社に支払う手数料は家賃の約10％です。また、更新料や礼金はサブリース会社の収益となります。

アパート建設を強いられることがある
サブリース契約の中には、アパート建設とセットにされるケースもあります。その場合、建設費用の負担が大きくなるため、注意が必要です。

サブリース会社の倒産リスク
サブリース会社が倒産するリスクがあります。倒産した場合、入居者との契約は大家が引き継ぎますが、サブリース会社が預かった敷金は回収できないことも考慮する必要があります。

不動産投資の管理方法には、自主管理、管理委託、サブリースの3つがあります。それぞれにメリットとデメリットがあり、リスクも伴います。自分に合った管理方法を選び、効率的な賃貸管理を行うことが重要です。