コラム

不動産投資は市場の状況や需要など、さまざまな要素が収益に影響を与えるため、売却するタイミングによって得られる利益が大きく変わります。ベストなタイミングで不動産を売却することで、効率的に資産を増やすことが可能です。

この記事では、不動産投資初心者の方に向けて、物件を売却するべきタイミングや高く売却するためのコツを解説します。「どのタイミングが良いかわからない」とお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資で物件を売却するべきタイミングとは

不動産投資で物件を売却する際、以下の4つのタイミングを目安に検討しましょう。

1. 収益が購入金額を超える時

物件の収益が購入金額を超えるタイミングは、売却を検討する一つの目安です。収益が購入金額を超えるケースは、次の2通りがあります。

・売却金額が購入金額を超える場合
購入価格より高い金額で売却できる場合、売却益を得ることができます。特に、1年間で得られる税引き後の利益と比較して5倍以上の売却益が得られる場合は売却を検討すべきです。ただし、不動産投資初心者の方は、売却益を狙う運用は難しいため、家賃収入による安定収益を優先しましょう。

・累計の家賃収入と売却金額が購入金額を超える場合
家賃収入と売却益を合わせた金額が購入金額を超える場合も、一つの目安となります。ただし、売却時には税金も発生するため、税負担を考慮して判断しましょう。

2. 大規模修繕の前

不動産の劣化が進むと、大規模な修繕が必要になることがあります。特に築10年を超える物件では修繕費がかさむ可能性が高まるため、修繕費が発生する前に物件を売却することで収益性を確保できます。

3. 築20年になる前

築20年を超えると、中古物件としての資産価値が大幅に下がることがあります。また、築20年は排水設備の交換時期に当たるため、大規模修繕が必要になる可能性があります。このため、築20年になる前に売却することが望ましいと言えます。

4. ローンの元金返済額が減価償却費を上回り、赤字になる前

ローン返済が進むと、経費として計上できる減価償却費が減少するため、所得税が増えることがあります。この状態を「デッドクロス」と呼びます。デッドクロスが発生する前に売却することで、収益性の低下を回避できます。

不動産投資で物件を高く売却するためのコツとは

物件を高く売却するには、以下の2つのポイントを押さえておきましょう。

1. 5年より長く所有する

不動産を5年以上所有してから売却することで、譲渡所得にかかる税率を低く抑えることができます。所有期間が5年以下の場合、税率は約39%ですが、5年を超えると約20%に抑えられるため、節税効果が大きくなります。

2. 3月までに物件を売却する

新年度が始まる4月は引っ越しの需要が高まるため、3月までに売却を済ませると買い手を見つけやすくなります。売却活動には時間がかかる場合もあるため、前年の9月頃から準備を始めるとスムーズです。

まとめ

不動産投資における売却のタイミングと高く売却するためのコツを解説しました。不動産の売却時期は収益性に大きく影響するため、慎重に判断することが重要です。

初心者の方は、まず家賃収入で安定した資産形成を目指し、最適なタイミングで売却できるように計画を立てておくと良いでしょう。不動産投資を効率よく進めるために、この記事を参考に適切な判断をしてください。