コラム

表面利回りで考える

不動産投資を行う際に、利回りを全く考えない人はいないでしょう。確かに利回りを見て収益を把握することは可能ですが、そればかりを重視してしまうのは、不動産投資初心者にありがちな失敗例です。

まず、利回りについて説明します。

表面利回り

投資額に対して年間でどれだけの収益を得られるかを示します。物件情報に記載されているのが、この表面利回りです。計算方法は次の通りです：

「年間家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100（％）」。

実質利回り

表面利回りから経費などを差し引いた、より現実的な指標です。手元に残る収益を反映しています。

計算方法は次の通りです： 「（年間家賃収入 − 諸経費 − 空室損失） ÷ （不動産価格 + 購入時諸費用）× 100（％）」。

キャップレート

キャピタライゼーションレート、または還元利回りとも呼ばれ、不動産の価値を評価する際に使用されます。

計算方法は次の通りです： 「年間純収益 ÷ キャップレート = 不動産価値」。

表面利回りの罠

不動産投資初心者が陥りやすいのが、この「表面利回り」を重視しすぎることです。表面利回りは年間の家賃収益のみを示しており、実際の経費や修繕費用、空室リスクなどは考慮されていません。これだけを基に返済計画を立てると、後々返済が困難になる可能性があります。

空室や空きが埋まらないリスク

物件選びでは立地条件が最も重要視されますが、立地が良くても空室が続くことがあります。空室が続くと、期待していた家賃収入が得られず、ローン返済が難しくなることもあります。空室リスクは不動産投資における大きなリスクです。

家賃設定が高すぎる

近隣の家賃相場よりも高く設定すると、入居者が決まりにくくなります。

管理会社の営業力不足

管理会社の営業力が不足していると、物件情報の露出が少なく、入居者が見つかりにくくなります。

賃貸需要が低いエリア

エリアの賃貸需要が低ければ、立地が良くても空室が目立つことがあります。

修繕費用の計算を怠る

不動産投資において、年間の収支は家賃収入から諸経費や修繕費用を差し引いた金額で判断します。初心者が失敗しがちなのは、修繕費用を見積もらず、後で資金が不足することです。修繕費用を積み立てておくことは、不動産経営の基本です。

まとめ

不動産投資初心者が陥りやすい失敗は、利回りの過信や空室リスク、修繕費用の見積もり不足です。これらを踏まえ、慎重に計画を立て、不動産投資を成功に導くために多面的に考えることが大切です。