コラム

立地・周辺環境、築年数

不動産投資を始める際、物件探しは避けて通れませんが、インターネットで物件を探してもどれを選べば良いか迷う方は多いでしょう。不動産投資初心者の方に向けて、物件選びのポイントを解説します。

立地・周辺環境

物件選びで最も重要視されるのは立地と周辺環境です。初心者によくありがちなミスは「駅から近い」という点だけで物件を選んでしまうことです。しかし、駅から近いだけでは十分とは言えません。実際に現地に足を運び、駅から物件までの雰囲気や周囲の施設を確認しましょう。昼と夜の環境が異なる場合もありますので、時間帯ごとに雰囲気をチェックすることも重要です。特に、コンビニやスーパー、病院、銀行などの生活インフラが整っているかを確認しましょう。独身者向けの物件であれば、コンビニや飲食店の近さがポイントになります。ファミリー向け物件の場合、学校や公園、小児科などの存在が大切です。

築年数

築年数は物件の価値を判断する上で重要な指標です。1981年以降の「新耐震基準」に適合した物件は、耐震性に優れており、安心して購入することができます。それ以前の物件は、大規模な耐震補強が必要になる場合があるため、購入前に確認が必須です。また、築年数が経過した物件は、リフォームや設備更新のコストがかかる可能性が高い点も考慮しておきましょう。水回りや給湯器など、特に消耗しやすい設備の状態も確認することが重要です。

表面利回りと実質利回り

物件情報には表面利回りが記載されていることが一般的ですが、これはあくまで「年間家賃収入÷物件価格」で計算された数値です。実際に重要なのは、諸経費を差し引いた「実質利回り」です。実質利回りは「（年間家賃収入－諸経費－空室損益）÷（物件価格－購入時諸費用）」で算出され、実際の収益性を示します。経費には税金、保険料、修繕費、管理費などが含まれるため、表面利回りだけを見て判断するのは危険です。実質利回りをしっかりと計算した上で、収支を把握することが成功の鍵です。

選ばない方が良い物件の特徴

立地の悪い物件

立地の悪い物件は空室リスクが高く、長期的な収益性も低いため避けるべきです。駅から遠い物件や、周辺環境が悪い物件は入居者が見つかりにくい傾向があります。

金融機関で評価が低い物件

金融機関で物件評価が低い場合、融資額が少なくなったり、金利が高く設定されることがあります。評価の低い物件は、将来的に売却する際にも価格が下がるリスクが高いため、購入を避けるべきでしょう。

新耐震基準に適合していない物件

1981年以前に建築された物件は、新耐震基準を満たしていない可能性が高いため、耐震工事の必要性が出てくる可能性があります。このような物件は長期的に見てリスクが高いです。

事故物件

事故物件は市場価格が安い反面、入居者がつきにくいリスクがあります。物件購入後に空室が続くリスクを避けるため、事故物件は選ばない方が良いでしょう。

まとめ

不動産投資初心者の方にとって、物件選びは大きな決断です。立地や周辺環境、築年数、利回りの計算など、さまざまな要素をしっかりと確認し、適切な物件を選ぶことが重要です。また、金融機関での評価や耐震基準の確認も忘れずに行いましょう。