コラム

収益と経費

不動産投資を始める前の準備として、シミュレーションを行うことは非常に重要です。収益と物件にかかる経費を予想することを「収益シミュレーション」と言います。不動産投資の目的は、収益を得て財産を増やすことです。そのためには、必要な経費を使い、その分以上の収益を得ることが必要です。

特にアパートなど一棟投資をする場合、建物だけでなく土地も関係してくるため、物件に関する十分な情報が求められます。収益シミュレーションを行う際には、物件の情報を詳しく知ることが大切です。

売買価格と内訳

アパートを一棟購入する際は、建物だけでなく土地の価格も含まれています。売買価格の内訳を把握し、土地と建物の価格を別々に確認することが重要です。情報はインターネットでも調べられますが、不動産業者に直接問い合わせるとさらに詳しい情報を得られるでしょう。これらをもとに収益シミュレーションを行いましょう。

購入にかかる費用

物件価格は建物と土地の価格のみですが、購入時には以下のような費用もかかります。
・不動産仲介手数料
・不動産取得税
・印紙代
・固定資産税と都市計画税の清算金

建物の構造と広さ・間取り

木造や鉄骨など、建物の構造はさまざまです。構造によって修繕費用も異なるため、建物の広さや間取り、部屋数なども確認しておきましょう。

家賃相場

周辺の物件の家賃相場を把握することで、対象物件の家賃設定に役立ちます。

修繕履歴

築年数だけでなく、過去の修繕履歴も重要です。設備の交換時期や内外装のリフォーム履歴を確認しておくと、今後の修繕計画を立てやすくなります。

変動率を踏まえること

不動産投資には「変動リスク」があります。不動産投資を始める際、金融機関でローンを組む際に「固定金利」と「変動金利」を選択します。

固定金利

固定金利は、返済完了までの期間、同一の金利を支払うことを指します。変動金利よりもやや高く設定されていることが一般的ですが、将来的なリスクを避けたい人に向いています。

変動金利

変動金利は半年に1度見直され、5年に1回返済額の見直しが行われます。金利が上昇した場合は、これまでの返済額の1.25倍までを上限とする規定があります。

どちらを選ぶかは、今後の金利変動率を踏まえて考えましょう。経済情勢をしっかり把握し、金利が上昇するか下降するかを見極めることが、不動産投資には必要です。

ローン返済の設定

不動産投資は他の投資に比べて投資額が大きいため、多くの方が金融機関でローンを組みます。その際の返済期間の設定が非常に重要です。返済期間が短いと毎月の支払額が大きくなり、手元資金が減る可能性があります。

不動産投資の場合、返済期間が長い方がキャッシュフロー（家賃収入－ローン返済・経費＝毎月の手元資金）が有利になると言われています。返済期間を長く設定することで、手元に残る資金を増やし、他の投資に活用することも可能です。

まとめ

不動産投資を始める前には、シミュレーションを行うことが成功のカギです。何も考えずに投資を始めるのは危険です。特に建物一棟購入など高額な投資の場合、慎重さが求められます。ローンを組む際の変動金利や返済期間についても事前に調べ、後悔しない不動産投資を行いましょう。不動産投資を始める最大の目的である資産を増やすことを忘れず、シミュレーションをしっかりと行ってください。