コラム

高い修繕費用

不動産投資で最も大きなリスクの一つが「空室リスク」です。どんなに利回りが高い物件でも、空室が続くと期待通りの家賃収入を得られません。そのため、物件購入前に空室率や空室期間をしっかりと想定しておくことが必要です。

空室率とは、物件の部屋数に対する空室の割合を指し、「空室率＝空室数÷全室数×100」で計算できます。ただし、これは一時的な数値であることを理解しておくべきです。年間の稼働状況を把握するには、「年間稼動に対する空室率＝（空室数×空室月数）÷（全室数×12）×100」の計算式を使用すると良いでしょう。

人気エリアの物件は空室率が低い傾向にありますが、賃貸住宅の激戦区では他物件との競争が激しく、家賃を下げたり設備を充実させる必要が生じることもあります。物件を選ぶ際には、エリアごとの空室率を比較検討することが重要です。

築年数

不動産投資初心者は、安い中古物件に魅力を感じがちです。しかし、築年数の多い物件にはいくつかのデメリットが存在します。築年数が多い物件は災害リスクや老朽化の問題が大きいため、慎重な判断が必要です。

耐震性・建築基準

日本は地震の多い国であり、建築基準法も1981年と2000年に大きく改正されました。1980年以前の物件は旧耐震基準で建てられており、改修が必要な場合もあります。そのため、古い物件を購入する際は耐震性が確保されているかを確認しましょう。

耐用年数が短い

中古物件は新築に比べて耐用年数が短く、安定した家賃収入を得られる期間も限られます。不動産投資は長期的な資産運用が前提となるため、老朽化が進んでいる物件は避けるべきです。

まとめ

中古不動産投資は割安感があるため魅力的に感じますが、リスクを理解し、慎重に物件を選ぶことが重要です。修繕履歴や年間空室率など、購入前に確認すべき点は多岐にわたります。不明な点があれば、不動産会社や不動産投資会社に確認し、自己判断だけで物件を決めることは避けるようにしましょう。