コラム

将来の資産形成や生活の安定を考えて、不動産投資を検討する方は多いです。しかし、不動産投資には多くの知識や準備が必要で、事前に知っておくべきことを把握していなければ思わぬリスクを負う可能性があります。ここでは、不動産投資を始める前に知っておきたい重要な5つのポイントについて詳しく解説します。

1. 自己負担金がどのくらい必要か

まず最初に確認すべきなのが、自己負担金の額です。不動産投資を始める際には、物件の購入費用だけでなく、様々な初期費用が発生します。

物件購入時に必要な費用
一括購入できる場合は問題ありませんが、多くの方はローンを利用して物件を購入します。その際、頭金だけでなく、仲介手数料や税金、不動産登記費用などが必要になります。これらの費用は物件価格の約5％程度と考えておくと良いでしょう。また、頭金を多めに用意できればローン返済期間が短くなるため、物件価格の10％程度を頭金として準備することが望ましいです。

自己負担金なしで始められるケース
最近では、購入物件を担保にして融資を受けることで自己負担金ゼロで不動産投資を始めることも可能です。しかし、ローンの返済額が増えるため、リスクが高くなります。できるだけ頭金を用意し、自己負担を軽減することが長期的な成功につながります。

2. 年収が低い場合のハードル

不動産投資を始める際、多くの方が気にするのが「自分の年収で融資が受けられるか」という点です。

融資審査における年収の目安
一般的に、銀行融資がスムーズに下りる年収の目安は500万～700万円とされています。しかし、若いうちから資産運用を始めたいと思う30代の多くは、年収が300万～500万円程度であることが多いです。

年収が低い場合の対策
年収が低い場合、自己負担金を多めに用意することで融資審査に通りやすくなります。また、勤続年数が長く他社での借り入れがないなど、信用性を高めることも重要です。それでも審査が通らない場合は、まず区分所有から不動産投資を始めて徐々に実績を積み上げていく方法もあります。

3. 物件購入時に必要となる諸費用

物件購入時には、物件価格以外にも様々な費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことで、予算オーバーを防ぐことができます。

税金関連
・印紙税：契約書に貼付する印紙にかかる税金
・登録免許税：不動産登記にかかる税金
・不動産取得税：物件取得後、半年以内に納付する税金（固定資産税評価額×3％で計算）

手数料関連
・仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
・ローン手数料：融資を受ける際の手数料
・司法書士費用：登記手続きにかかる報酬（事務所によって費用は異なる）

物件購入に際して発生する諸費用は複雑なことが多いため、不動産会社や専門家に相談しながら慎重に進めることが大切です。

4. 物件のリフォーム工事は必要か

物件購入後、将来的にリフォーム工事が必要になる場合があります。

リフォームのタイミング
・築10年が経過した時：物件の設備保証が切れる時期であり、水回りや内装の劣化が見られるため、リフォームのタイミングとされます。
・空室が出た時：入居者の退去後にリフォームを行うことで、次の入居者を確保しやすくなります。

リフォームは大きな費用負担がかかるため、タイミングを見極めて行うことが重要です。無駄なリフォームは避け、必要な部分だけを手入れすることでコストを抑えながら物件を維持することができます。

5. 新築と中古の明確な違い

不動産投資を始める際、新築物件と中古物件のどちらを選ぶかも重要なポイントです。

新築物件の特徴
・メリット：人気が高く、入居者がすぐに決まりやすい
・デメリット：初期費用が高く、資金負担が大きい

中古物件の特徴
・メリット：購入価格が安く、投資を始めやすい
・デメリット：築年数が古いと、修繕費や空室リスクが高くなる可能性がある

新築と中古にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、自分の資金状況や投資目的に合わせて選択することが大切です。

まとめ

不動産投資を考える際に把握しておきたいことを5つ紹介しました。自己負担金や年収、諸費用、リフォーム、新築と中古の違いなど、投資を成功させるためには事前の準備と知識が不可欠です。焦らずに情報収集を行い、自分にとって最適な不動産投資プランを立てていきましょう。疑問点や不安があれば、早めに不動産会社や専門家に相談することもおすすめです。