コラム

投資にはリスクとリターンがつきもので、失敗すれば資産を失う可能性がありますが、上手に運用すれば資産を増やすことができます。不動産投資は、その資産増加に加えて、相続税対策としても効果的な手段です。今回は、なぜ不動産投資が相続税対策に有効なのか、その理由について解説します。相続税にお悩みの方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産投資が相続税対策になる理由とは

不動産投資が相続税対策になる最大の理由は、不動産で相続する方が現金で相続するよりも評価額が低くなる点にあります。具体的には、現金相続に比べて、不動産相続では評価額が4～5割程度低く見積もられ、その分相続税が減少します。

例えば、1億円の資産を現金で相続する場合、その評価額はそのまま1億円です。しかし、1億円の不動産を所有している場合、不動産の評価額は現金に比べて5～6割程度となるため、結果的に相続税が軽減されます。

以下では、不動産の評価額が下がる仕組みについて詳しく見ていきます。

建物における相続税評価額が下がる理由

建物は、固定資産税評価額に基づいて評価されます。この固定資産税評価額は、一般的に時価の6割程度です。さらに、賃貸用の物件であれば、借家権の影響で評価額がさらに3割引き下げられます。

借家権は、借主を保護する法律（借家借地法）により、貸主が自由に契約を解除できないため、貸主にとって制約が生じることから評価が引き下げられます。結果として、賃貸物件を相続した場合の建物評価額は、約4割程度になります。

例えば、1億円の建物を不動産投資して相続する場合、次のように計算され、評価額は4,200万円となります。

1億円 × 0.6 × 0.7 = 4,200万円

土地における相続税評価額が下がる理由

土地の場合、路線価で評価されますが、路線価は時価の8割程度です。さらに、賃貸用の土地であれば「貸家貸付地」として評価額が約2割引き下げられます。これにより、1億円の土地を相続した場合、評価額は6,400万円程度に抑えられます。

1億円 × 0.8 × 0.8 = 6,400万円

このように、土地と建物を不動産として所有していることで、現金よりも低い評価額となり、相続税の負担を軽減することができます。

小規模宅地の特例でも評価額を下げることができる

さらに、一定の条件を満たせば小規模宅地の特例が適用され、土地の評価額を大幅に引き下げることができます。この特例は、居住用の宅地だけでなく、賃貸事業用の宅地にも適用され、200平米までの土地については、評価額を最大50%引き下げることが可能です。

ただし、この特例を受けるためには、以下のような条件を満たす必要があります。

小規模宅地の特例が適用されるための条件

2018年の税制改正により、特例を適用するためには、相続開始前3年以上にわたって賃貸事業を行っていた物件である必要があります。これは、相続直前に不動産を購入し、相続税を減らすためだけに利用される事態を防ぐためです。

また、相続税申告期限である被相続人の死亡の日から10ヶ月以内に遺産分割を完了させておくことも、特例を適用するための条件です。もしこの期限までに遺産分割が終わっていない場合でも、特例が適用される可能性がありますので、適切な対応を心がけましょう。

まとめ

今回は、不動産投資が相続税対策にもなる理由について解説しました。資産を増やすためだけでなく、将来の相続対策としても不動産投資は有効です。どの投資にもリスクが伴いますが、適切に情報を集め、リスクを分散させることで、より効果的な資産運用が可能です。

不動産投資を検討されている方は、相続税対策を意識しつつ、他の投資方法と比較しながら、自分に最適な資産運用を行ってください。