コラム

減価償却がなぜ節税になる？不動産投資をする前に知りたい知識とは

2024年10月10日

箇条書きにして可否を判断
不動産投資を検討する際に「減価償却」という言葉をよく耳にすると思います。中でも、減価償却が節税につながるという話も聞きますが、具体的にどのように節税効果があるのでしょうか？

今回は、不動産投資と減価償却の関係性や、なぜ節税につながるのかについて解説します。これから不動産投資を始める方にとっても役立つ知識ですので、ぜひ参考にしてみてください。

減価償却とは、時間の経過や使用に伴って価値が減少する資産を経費として計上することを指します。不動産などの資産は高額で、一度に全額を経費計上すると、その年だけ大きな赤字になりかねません。

ただし、不動産は一度購入すれば長期間にわたって使用するものです。そのため、取得価格を数年にわたり分割して経費計上する仕組みが「減価償却」です。

不動産投資で節税が可能になる理由は、減価償却による「実際には支出を伴わない経費」があるからです。減価償却費は会計上の経費として計上されますが、実際には現金の支払いがありません。これにより、会計上は利益が減少し、その結果、所得税や法人税が軽減されるのです。

不動産投資で取得した建物の費用は、その価値がなくなるまで分割して経費として計上できますが、注意点もいくつかあります。

不動産投資で土地と建物を購入した場合、減価償却の対象は建物部分のみです。土地は時間が経っても価値が減少しないとされているため、減価償却の対象にはなりません。建物の附属設備（エアコンなど）も減価償却の対象となります。

減価償却費は主に「定額法」という方法で計算されます。これは、毎年一定の金額を減価償却費として計上する方法です。

減価償却費は以下の式で求められます。

減価償却費 = 建物価格 × 定額法の償却率

償却率は建物の構造により異なり、耐用年数が長いほど償却率は低くなります。

計算手順
・土地の価格と建物の価格を分ける
・建物附属設備を分ける
・耐用年数を確認する
・残存耐用年数を確認する

これらの手順に従い、適切に減価償却費を計上します。

土地は減価償却の対象外のため、建物の価格と明確に区別する必要があります。不動産会社から提供される契約書や譲渡対価証明書で確認できます。

建物と設備の耐用年数が異なるため、エアコンなどの設備を分けて経費計上することが必要です。

建物の法定耐用年数は構造により異なります。以下に代表的な構造ごとの耐用年数と償却率を示します。

中古物件を購入した場合、残存耐用年数を以下の式で算出します。

残存耐用年数 = 法定耐用年数 – 経過年数 × 0.8

注意点として、経過年数の端数は切り捨てて計算します。

不動産投資における減価償却は、長期的に分割して経費計上できるため、節税に有効な手段です。減価償却費を上手に計上することで、会計上の利益を抑え、税負担を軽減できます。

不動産投資を成功させるためには、減価償却を含めた税務知識をしっかりと理解し、効果的な節税対策を講じることが重要です。少額で始める不動産ファンドも、初心者にとっては有効な選択肢ですので、ぜひ検討してみてください。