コラム

• ・物件の管理・運営を一括で依頼できる
• ・空室リスクを避けられる

物件の管理・運営を一括で依頼できる

1つ目は、物件の管理・運営を一括で依頼できることです。

不動産投資では、入居者の募集や物件の清掃やメンテナンス、賃料回収、退去時の対応など様々な業務をしなければいけないため、自分自身で全て行おうとするとかなりの負担になります。

しかし、サブリースではこれらの物件の管理・運営を一括で任せることができるので、所有者は本業など他の業務に時間を使いながら不労所得を得ることができます。

空室リスクを避けられる

2つ目は、空室リスクを避けられることです。

空室の有り無しに関係なく、毎月満室時の80～90%の賃料が保証されているので、安定して家賃収入を得ることができます。

また、不動産投資で起こりうる、入居者の家賃滞納によって家賃収入が減少する「家賃滞納リスク」も同様に避けることができます。

一方で、もし仮に自主管理または一部の業務を委託して運用するとしたら、空室がでると自身の得ている家賃収入が無くなるもしくは減少してしまうという可能性があるので、リスクが比較的大きくなってしまいます。

不動産投資のサブリースについて知っておきたい注意点

• ・同額がずっと保証されるとは限らない
• ・利回りが下がる
• ・入居者を選択できない

同額がずっと保証されるとは限らない

最初に設定された家賃保証の金額が、その後ずっと続くとは限りません。

多くの場合、2年毎に家賃保証の見直しが行われますが、たいていこのときに賃料が下がります。

また、入居者が退去した後に免責期間が設定されていることもあり、免責期間中は入居者募集のために所有者への賃料の支払いが免除されます。

免責期間は一般的に1～3ヶ月程度であり、この期間は家賃収入を得ることはできません。

利回りが下がる

賃貸運営にかかる業務を一括で依頼することができる一方で、管理会社に支払う費用も大きくなるので、利回りは下がります。

手数料の相場は家賃収入の1～2割程度であるため、利用するとなると多くても家賃収入の約9割が上限となってしまいます。

そのため、仮に入居者の募集が上手くいって満室になった場合は、管理会社に支払う手数料も増え、本来得られたであろう収益が得られなくなってしまうというマイナス要素もあります。

つまり、「ある程度の空室リスクを承知で収益性を高める」か、「空室リスクを避けて安定を目指す」か、どちらを重視するかによって運用の仕方を判断していくべきです。

入居者を選択できない

入居者の募集は管理会社が一括して行うため、所有者自身が入居者を選択することはできません。

管理会社としては、空室が出て家賃の保証金額分を支払えなくなると、自分たちが不足分を負担しなければいけないので、少しでも入居審査のハードルを下げて、空室を避けようとします。

その結果、入居者の質を下げることにも繋がりかねないので、トラブルが起きるリスクも考慮して、どのような管理形態で始めるかを判断していかなければいけません。

サブリースの仕組みとメリットを知ることが重要！自分に合った不動産投資を！

今回は不動産投資のサブリースの仕組みやメリット、注意点などについて解説しました。

不動産投資で一番避けたいリスクである空室リスクを避けることができるのは最大の利点となりますが、一方で仕組みや注意点についても知っておかないと、トラブルに陥る可能性も高まります。

トラブルに巻き込まれないためには、しっかりと事前に仕組みや注意点について調べることが重要となります。

自身の状況も踏まえて活用するべきか否かを判断し、自分に合った方法で始めていきましょう。