コラム
不動産投資で起こりやすいトラブル5選！それぞれの対策方法を伝授
目次
不動産投資をしているとさまざまなトラブルに巻き込まれるリスクがあります。
不動産投資では物件を購入しそれを賃貸することで家賃収入を得ることができますが、必ず良い賃借人に居住してもらえるとは限りません。
そこで今回は、不動産投資で起こりやすいトラブル5選とそれぞれの対策についてご紹介します。
「不動産投資を始めたいけど、トラブルが心配で…」という方はぜひ今回の内容を参考にして不動産投資を始めていきましょう。
不動産投資で起こりやすいトラブル5選！その対策方法とは
今回は、不動産投資で起こりやすい以下の5つのトラブルについて、それぞれの内容と未然に防ぐ方法についてご紹介していきます。
- 家賃滞納
- 騒音
- 原状回復費の支払い拒否
- 設備故障
- サブリースの家賃保証
1.家賃滞納
1つ目は、家賃滞納です。
不動産投資では入居者がいないと家賃収入を得ることができませんが、入居者を確保することができたとしても家賃を滞納する人は一定数存在します。
オーナーは家賃収入が得られないと不動産投資で毎月かかるコストを自分の資金で負担しなければいけません。ローンを借りて不動産投資を始めた方などは毎月返済もしなければいけず、経済的に厳しくなる可能性もあります。
さらに、借地借家法は借りる側に有利な法律になっているので、家賃を滞納する入居者がいてもオーナーの一存だけで強制的に退去させることは困難です。
仮に無理に退去させようとした場合は、さらに大きな問題に発展する可能性もあるので注意が必要です。
対策方法
家賃滞納を防ぐためには、入居審査の時点で厳しく判断することが大事です。
しかし、空室リスクのことを考えると、入居の申込みを拒否することに不安を感じる方もいらっしゃるかと思いますが、そういった方はサブリース会社や家賃保証会社を活用するのも選択肢の一つとなります。
最近では入居者に対して家賃保証会社をつけることを義務付けている賃貸物件もあるので、家賃滞納による被害を避けたい方は検討してみると良いでしょう。
2.騒音
2つ目は騒音です。
入居者の中には周辺の住人への迷惑を気にもせず、友達を家に呼んで大声で騒ぎ立てたり、家で楽器を演奏したりなどの騒音トラブルがあります。
特に戸建て物件ならまだ迷惑になることも少ないかもしれませんが、マンションやアパートなら隣や階上・階下の住人にかなりの迷惑がかかります。
それによって他の入居者が退去してしまうという危険性もあるので、オーナーあるいは管理会社がきちんと対応しなければいけません。
対策方法
騒音による迷惑行為を防ぐためには、先程と同様に入居審査を厳しくするのが一つと、もう一つは入居者探しを依頼している貸付業者を選び直すのが良いでしょう。
貸付業者によって賃貸借契約を結ぶかどうかの基準も異なりますし、より集客力のある業者だとモラルのある顧客と出会える可能性も高まります。
3.原状回復費の支払い拒否
3つ目は、原状回復費の支払い拒否です。
入退去の際は、原状回復のために修繕が行われますが、通常修繕のための費用は入居時に借り主から預る敷金によって支払われます。
しかしタバコによる壁紙の色の変化や部屋の一部が破損していたりすると、敷金だけでは不足してしまうこともあります。
このとき不足分を別途徴収することができますが、そのためには借り主が書面に署名・捺印しないと不足分の費用を徴収することができません。
その結果、借り主に納得してもらえず、不足分を支払ってもらえないということがトラブルへと発展してしまうことがあります。
対策方法
こういった問題を防ぐためには、契約時の段階で借り主による故意・過失による原状回復費用は借り主の負担であるということできちんと説明しておくことが重要です。
4.設備故障
4つ目は、設備故障です。
キッチンや洗面所の水漏れや給湯器、エアコンなどの設備が経年劣化によって故障してしまうことがあり、最悪のケースだと水漏れなどは下の階まで被害が拡大してしまうということも考えられます。
このような経年劣化による被害はオーナー負担となるため、入居者から連絡があった場合は業者に依頼するなどして、迅速に対応する必要があります。
対策方法
こうした設備故障によるリスクを抑えるためには、
- 何らかの故障が発生した時のために、修理を依頼する業者をリスト化しておくこと
- 定期的に設備点検を行うこと
が重要です。
5.サブリースの家賃保証
5つ目は、サブリースの家賃保証です。
サブリース契約は不動産管理会社がオーナーの所有する物件を借り上げて第3者へ又貸しすることを指します。オーナーはサブリース契約を結ぶことによって、空室・入居者の家賃滞納があっても、毎月一定額の家賃収入が保証されます。
また、これまでご紹介してきたようなトラブルが起きたとしても、全てサブリース会社が対応してくれるので安心です。
しかし、サブリースの家賃保証は定期的に減額されることが多く、それを知らずに契約してしまったオーナーとサブリース会社が揉めて、問題に発展することがあります。
対策方法
この問題を対処するためには、サブリース契約についてしっかりと理解した上で活用し、どの程度減額されていくのかを事前に確認しておくことが重要です。
必ず事前の準備を怠らないようにしましょう。
トラブルの対策方法を知ってリスクを抑えた不動産投資を
今回は、不動産投資で起こりやすいトラブル5選とそれぞれの対策方法についてご紹介しました。
入居者にも様々な人がいるので不動産投資ではトラブルがつきものですが、事前に対策をしておくことで未然にトラブルが起きるのを防ぐことができます。
不動産投資では空室が発生すると家賃収入を得ることができません。
空室を避けるためにも、たとえトラブルが発生してしまっても大きな問題に発展しないように、しっかりと前もって準備をしておきましょう。
