コラム

「都心での不動産投資と、地方での不動産投資はどっちが良いの？」

不動産投資を始めようとしている方で、どの地域で始めると良いのかとお悩みの方もいらっしゃることでしょう。

今回は、都心での不動産投資と地方での不動産投資に、それぞれどのような特徴があるのかを解説します。

不動産投資におすすめの地域は都心？地方？

政治や経済、人口などが多く集まる都心では、不動産の需要と供給のバランスも高いといった特徴があります。

対して、地方の不動産では高い利回りが魅力的なことが多いです。

この他にも、それぞれの地域ごとにいくつかの特徴がありますので、以下、ご紹介していきます。

都心での不動産投資の特徴とは？

数多くの企業・大学が集まっていることや、地域間の格差社会が拡大している状況、東京への憧れといった理由から、東京近郊に引っ越す方は非常に多いです。

とは言え、大学卒業時に地元に戻る方や、転勤のために東京を離れる方など、東京から出ていく方も一定数存在しますので、東京近郊の不動産は需要と供給のバランスが高く保たれます。

そんな都心部での不動産投資の特徴は、大きく以下の3つです。

• 資産性が高い
• 相続税対策にも有効
• 不動産投資費用が高い

資産性が高い

1つ目の特徴は資産性の高さです。

上述したように、生活に便利な都心部には数多くの人口が集まりますので、不動産の需要は高く保たれます。

そのため、空室リスクが少なく家賃も下がりにくいという資産性の高さが特徴的なのです。

中でも、単身で上京する方が多いこともあって、ワンルームマンションの需要は高いです。

需要が高いため不動産投資の安定性も高くなり、空室リスクを抑えられる地域で投資がしたい方には東京近郊での不動産投資をおすすめします。

相続税対策にも有効

相続税とは、近親者に資産を相続する際にかかる税金のことであり、現金で相続するよりも固定資産を相続する方が納税額は低くなります。

例えとして、1億円の現金と1億円のマンションを相続する場合で考えてみましょう。

現金1億円を相続する場合、現金の価値はそのまま1億円として評価されますが、マンションであれば土地の固定資産税評価額が公示価格の70%程度、建物の固定資産税評価額が時価の50〜70%程度で評価されることが多いです。

要するに、マンションなどの不動産の方が評価額が低くなるため、相続税を軽減することが可能となります。

東京周辺の地域に土地を持っている方であれば、アパートなどを建てることで、不動産投資に加えて相続税対策もできるのでおすすめです。

不動産投資費用が高い

東京近郊で不動産投資を行うには、多額の費用が必要というデメリットもあります。

また、都心の不動産は需要が高く投資対象としての人気も高いので、不動産価値は高くなり利回りは低くなりやすいです。

割に合わないなと感じる場合には、新築不動産ではなく、中古不動産や築浅の不動産の購入を検討してみることもおすすめです。

地方での不動産投資の特徴とは？

近年では地方都市での不動産投資人気も高まりつつあります。

地方都市での不動産投資の特徴は以下の3つです。

• 不動産投資費用が安い
• 空室リスクが高い
• 出口で売却できない可能性がある

不動産投資費用が安い

地方での不動産投資の最大のメリットは、安価に不動産投資を行えることです。

東京周辺地域での不動産価値は非常に高いですが、都心部から離れた地域であれば、東京周辺の不動産価格の半分以下で不動産投資ができる地域が大半です。

そのため、ローンを利用して不動産投資をする場合であれば、少ない借り入れ金額で不動産投資ができ、リスクを抑えることに繋がります。

また地方での不動産投資では、「高利回りを狙いやすい」という特徴も。

不動産価格が低いために、家賃収入の設定額次第では高い利回りを得ることが可能です。

空室リスクが高い

地方での不動産投資にはリスクもあります。

その一つが、賃貸に出しても借りてもらえないという「空室リスク」。

どこの地域でも需要が高い都心とは違って、安定して満室稼働できる不動産を選ぶことは地方では難しいです。

また、将来的には周囲の企業が廃業したり小中学校が廃校になったりして、人口減少が進む可能性も低くはありません。

周辺地域に人口を維持するための企業や学校がなくなれば、より一層「空室リスク」は高まります。

出口で売却できない可能性がある

不動産投資を行ううえで、どのタイミングで不動産を売却するかである出口を考えることは重要です。

地方の不動産であれば、都心とは違って需要が低くなりがちなため、想定した出口で売却ができない可能性もあります。

地方での不動産投資を行う場合は、このようなリスクも考慮して不動産選びをするようにしましょう。

不動産投資におすすめの地域はどこ？

不動産投資におすすめの地域は、安定性がありながらも比較的安価で、高利回りが期待できる不動産も多い大阪です。

商業施設やショッピングモールは充実し、新幹線や地下鉄も充実している大阪には、多くの人口が流入しています。

とはいえ、都心ほど高い投資費用が必要なわけでもなく、安価に安定した利回りを維持できるのです。

大阪での不動産投資をおすすめする理由については、以下の記事でご紹介していますので、ぜひ合わせてご参考にしてみてください。

エリア選びは超重要！大阪で始める不動産投資がおすすめな3つの理由