コラム

「レバレッジについて詳しく知りたい」

「不動産投資で資産を増やしたいけどどうしたらいいかわからない」

不動産投資に興味がある方で、上記のような疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。

今回は、不動産投資におけるレバレッジの仕組みと効果、注意点について解説していきます。

不動産投資におけるレバレッジの仕組みとは

近年、積み立てNISAや、株式投資などの投資を利用して資産を作る人が増えてきています。

その中で不動産投資も資産形成をするための有効な方法の1つです。

レバレッジの効果・仕組みとは

レバレッジという言葉は「てこの原理」を意味します。

金融業界ではレバレッジは、借り入れを利用することで自己資金のリターン(収益)を高める効果が期待できることを指します。

例えば、委託保証金率30％の信用取引では、売買代金の30％の委託保証金を差し入れることで取引が可能となり、その場合では、最大で約3.3倍のレバレッジを効かせることができるのです。

わかりやすい例として、FXや為替をあげてみます。

FXや為替では最大で20倍ほどのレバレッジを効かせられるため、10万円の資金投じれば最大200万円分の投資が可能です（100,000円×20倍=2,000,000円）。

そのため、為替レートが0.1円変化するだけで、20万円の利益または損失が生じます。（2,000,000円×0.1）。

このようにレバレッジを効かせるということは、大きなリターンが狙える半面、リスクも大きくなりますので、十分な資産管理が求められます。

不動産投資におけるレバレッジの仕組み・効果

不動産投資においてもレバレッジを利用して大きなリターンを狙う方法が存在します。

次は、不動産投資でレバレッジがどのように利用できるかについて見ていきましょう。

不動産投資では、基本的には建物を購入し、家賃収入を得ることで資産を増やします。

この際、自己資金だけで建物を購入して資産を増やすよりも、銀行から融資を受けて自己資本以上の資金を調達し資産を増やすほうが利益が増えやすいです。

銀行から融資を受けて、自己資本よりも金額の高い建物を保有することが、不動産におけるレバレッジにあたります。

不動産は一般的に、レバレッジをかけて投資されることが多く、バブル時代に、不動産の価値が大幅に上がったのは、不動産投資におけるレバレッジの効果が背景にあります。

上述した不動産のレバレッジの仕組みについては、下記にて簡単な例を用いてまとめてみました。

不動産投資におけるレバレッジの仕組み例

Aさんは自己資本を100万円持っています。

自己資本の全てを利用して利回り10％のマンションを100万円で買うと、10万円の家賃収入が入ってくるので20年で200万円を稼ぐことができるでしょう。

一方で、Bさんは自己資本の100万円と、銀行から融資してもらった400万で利回り10%のマンションを500万円で購入することにしました。

すると1年で50万円の利益が出るので、20年では1,000万円を稼ぐことが可能です。

レバレッジをかけていないAさんとレバレッジを利用したBさんの間には800万円もの利益の差が生まれます。

不動産投資におけるレバレッジの注意点

不動産投資におけるレバレッジは広く一般的に使われていますが、注意して投資しなければ資産を大きく減らす可能性があります。

不動産投資におけるレバレッジの注意点を以下にまとめたので一つずつ確認しましょう。

• 銀行の利息
• 価格の暴落・暴騰

銀行の利息

不動産投資でレバレッジをかけるためには、銀行から融資を受ける必要があります。

銀行で融資を受けると金額の返済に利息がつきますが、この利息に注意するようにしましょう。

例えば、レバレッジなしで10万円の利益が出る場合だと融資を受けていないため利息を払う必要はありません。

しかし、レバレッジをかけた場合、20万円の利益が出ても銀行に対して11万円の利息を支払わなければならないこともあります。

このような場合では、前者の方が多くの利益を得ることが可能です。

そのため、銀行がいくらの融資をしてくれ、利息はいくらになるのかを注意しましょう。

価格の暴落・暴騰

レバレッジをかけることで、利益を大きくすることができますが、一方では、損をした際のリスクも大きくなることを忘れてはいけません。

建物が何かの原因で収益を上げられなくなった場合を想定してみましょう。

自己資金で投資をしていれば自己資金が無くなるだけで済みますが、レバレッジをかけている場合、銀行から借りた金額を返さなければならないため、膨大な借金を背負うことになります。

レバレッジをかけて不動産投資をする場合は、このリスクの大きさについても十分考えるようにしましょう。

レバレッジを利用した不動産投資をするなら

レバレッジはプラスにもマイナスにも働く可能性がありますので、利用する場合には十分に注意するようにしましょう。

不動産投資でリスクを避ける方法については下記の記事にて詳しく説明しているのでぜひご覧ください。

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