コラム

ターゲットを絞る

日本の人口減少に伴い、不動産投資における空室リスクが高まっています。特にマンション投資では、空室リスクが代表的な課題です。このリスクに対応するための方法の一つが、ターゲットを絞ることです。

マンションタイプを絞る

マンションには、独身者用のワンルームからファミリー向けの2LDK・3LDKまでさまざまなタイプがあります。どのタイプをどの地域で選ぶかで空室リスクを軽減できます。日本では単身世帯数が増加しており、単身者向けのワンルームマンションの需要が高まっています。そのため、どの世帯をターゲットにするかを明確にすることが重要です。

また、物件の立地も大切です。独身者は駅近や商店街・繁華街の近くを好む傾向があります。一方、ファミリー層は治安の良い静かな住宅街を好むため、ターゲットに合わせた物件選びが求められます。

家賃設定は慎重に行う

家賃が高いと入居者が付きにくくなることがあります。しかし、安易に家賃を下げると、融資の返済に支障をきたす可能性があります。最初から競合物件の家賃を調査し、適切な家賃設定を行うことが大切です。もし周辺の競合物件の家賃が下がっている場合は、調整を検討する必要があります。

外国人や高齢者の受け入れ

多くの賃貸物件では外国人や高齢者の入居を制限していますが、増加する在留外国人や高齢者を受け入れることで、空室リスクを軽減できます。外国人や高齢者の受け入れに不安を感じる大家さんも多いですが、対応策を考えることでリスクを抑えることができます。

外国人を受け入れるメリット

高齢者も下記同様に、長期間住んでくれる傾向があります。

長期入居の可能性が高い

外国人は一度入居すると長期間住む傾向があります。

新たな入居者を紹介してくれる

外国人が仲間を呼び、同じ物件に入居する可能性が高まります。

外国人を受け入れるデメリット

高齢者に関しても、孤独死や認知症によるトラブルなどのリスクがあります。外国人や高齢者を受け入れる場合は、保証会社の利用や見守りサービスの導入などの対策が必要です。

生活習慣の違い

ゴミ出しや騒音トラブル、無断での部屋改造など、日本人では考えにくいトラブルが起こる可能性があります。これらを避けるためには、契約時に通訳を同席させるなどの対策が必要です。

違法滞在のリスク

違法滞在者が突然退去するケースもあります。事前にしっかり確認することが大切です。

家賃はそのまま敷金・礼金を下げる

空室対策として家賃を下げるのは最終手段と考え、まずは敷金・礼金を下げる方法を試してみてください。敷金・礼金は初期費用の中で最も負担となる部分です。これを下げることで入居率が上がり、空室リスクを減らせる可能性があります。

まとめ

マンション投資における最大の課題は空室リスクです。このリスクを軽減するためには、事前にターゲットを絞り、適切な家賃設定や入居者対策を講じることが重要です。投資を始める前にさまざまなリスクに対する対策をしっかり考えましょう。