コラム

不動産投資の収益形態の一つとしてあげられるインカムゲイン。

不動産投資のインカムゲインを測る際に、NOIという指標が用いられることをご存じでしょうか。

今回は、不動産投資の収益性を調べる際に使われる指標・NOIについて紹介していきます。

不動産投資の利回り計算方法とNOIについて

不動産投資で重要なNOIとは、Net Operating Incomeの略語で、不動産投資で生み出せる純粋な収益力を図る指標として用いられます。

結論から説明すると、不動産投資を行っている方で、インカムゲインで収益を上げたい方は、この指標を参考にすべきです。

今回は、この指標についての詳しい内容を説明した後、計算方法、不動産投資でどのように活用するべきかについて紹介していきます。

不動産投資におけるNOIとは

インカムゲインを狙って不動産投資をする場合、意識するポイントはどれだけ多く収益を回収できるかです。

ここからは、どれだけ多く収益を回収できるかを測るための2つの指標を紹介するので、この2つの指標を参考に不動産投資を行ってみてください。

• NOI利回り
• 表面利回り

不動産投資におけるNOI利回り

NOI利回りは、自身が不動産投資に投じた金額が回収できるかどうかを見極めるために使われる指標です。

不動産投資にはリスクがつきもので、空室や、不動産運営に必要な費用によって収益体制は悪化し、不動産投資における利回りを下げかねません。

この指標は、不動産投資におけるリスクや、諸費用などを含めて「どれだけ建物に資産価値があるか」を計算する際に役立ちます。

ただし、この計算には、住宅ローンや減価償却費が含まれません。

ローンや減価償却費は、不動産投資をする投資家によって数値を変えるため、計算式に組み込むと客観的な不動産の価値を図ることができないからです。

つまるところ、この指標は、不動産の客観的な資産価値を調べることができる指標と言えます。

不動産投資における表面利回り

先ほど紹介した指標は、不動産の空室や、運営費用を含めてどれだけ収益を出せるかを見ることができますが、不動産が満室の場合の収益性を測ることはできません。

表面利回りでは、不動産が満室の場合、不動産投資にて最大でどれだけの収益を出すことができるかを図ることに役立ちます。

一般的に不動産の空室や諸費用を含めて計算するNOI指標は、計算するのに手間がかかります。

そのため、不動産会社が提示する不動産投資の見込み利益には、表面利回りの指標がよく使われる場合が多いです。

ただし表面利回りは、不動産投資でどれだけの収益を上げられるかのみを表す指標なので、2つの指標を用いて不動産投資における収益性を測ることが大切です。

不動産投資におけるNOIの計算方法

NOI指標は、不動産投資初心者の方でも簡単に計算することができることをご存じでしょうか。

この指標の計算方法は2段階に分かれており、以下の通りに計算することで、不動産投資における収益性を算出することができます。

計算方法1

• NOI率=100% -（空室率-運営費率）

NOI指標を算出するためには、初めにNOI率という指標を算出する必要があります。

このNOI率を算出するためには、自身が不動産投資をする不動産の空室率と、運営比率を足して100％で引きます。

計算方法は上述の通りで、例として、100部屋あるうちの10部屋が空室、満室の時の運営費が100万円で、現在の運営費が40万円としましょう。

すると、空室率は10%（10/100）で運営費率は40%（40/100）となり、合計は50%です。

そして、100%から50%を引いた残りの50%がNOI率となります。

この例の計算式は以下の通りです。

NOI率 = 100% -（10%+40%）= 50%

計算方法2

• NOI利回り=表面利回り×NOI率

NOI率を求めることができたら、NOI利回りを計算しましょう。

この指標は上述の計算式で算出できます。

表面利回りとは、前節で説明した、不動産投資でどれだけ収益を出せるかの指標で、今回は例として、不動産投資における表面利回りが10%、NOI率が50%で計算してみましょう。

この場合の計算式は以下の通りで、す。

NOI利回り= 0.1（10%）×0.5（50%） = 0.05（5%）

不動産投資におけるNOI利回りの活用法は？

不動産投資における上記のNOI利回りの相場は約5〜6%です。

上の計算式を用いて、5~6%を超えるような不動産であれば、不動産投資において収益力がある不動産と言えます。

表面利回りでは収益力がありそうな物件でも、NOIを計算すると5%を切る物件もあるので、不動産投資をする際はぜひ2つの指標を参考にしてみてください。

不動産投資をする時はNOIの計算方法を覚えましょう

NOIを利用することで、不動産投資におけるインカムゲインにおける価値をより詳しく知ることができます。

簡単な計算なので、不動産投資を始める方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の利回りについて詳しく知りたい方は以下の記事で説明しているのでぜひご覧ください。

【不動産投資のリスク】利回りが高い地方物件を避けるべき理由とは