コラム
不動産を活用した資産運用の形態
目次
不動産を活用した資産運用の形態も様々ですが「エードMYバンク」は小口化不動産投資のカテゴリーに分類され、不動産特定共同事業法の許可を得た、不動産クラウドファンディング商品です。
小口化不動産投資商品のメリット、デメリットをはじめ、他の不動産投資の分類についてもご紹介させていただきます。＊過去のコラムからも一部抜粋、修正
小口化不動産投資（「エードMYバンク」はこのカテゴリーです）
小口化不動産投資は大きな不動産を複数の投資家が共有して出資して運用しますので、一口あたり数万円程で投資することも可能です。例えば、高額な高い収益の見込める物件であっても、小口化不動産投資ならば少ない資金で投資可能です。また、複数の物件に分散して投資することでリスク軽減に繋がります。
昨今はインターネット上で取引できる不動産クラウドファンディング商品として注目を浴びております。
【小口化不動産投資の種類】
- 匿名組合型（「エードMYバンク」は匿名組合型です） 不動産事業者と投資家が匿名組合と呼ばれる契約を結びます。投資家が匿名組合員として不動産事業者へ出資します。不動産事業者は収益を匿名組合員に分配するのです。匿名組合員、つまり投資家は実際に不動産を所有するわけでなくあくまで事業者に対する出資者と言う関係です。
- 任意組合型
不動産事業者と投資家が民法上の組合契約を結びます。匿名組合型とは違い、不動産事業者と投資家が共同で不動産事業を営む形になります。要は組合の代表が不動産事業者で実際に不動産の運用を行う形になります。匿名組合型では、投資家は実際に不動産を所有しませんが、任意組合型は実際に不動産の共有持分権を取得します。（相続税対策にも活用が可能です。）
【小口化不動産投資のメリット】
- 気軽に投資できる
少ない資金で投資ができるため気軽に始めることができます。一般的な不動産投資とは違いリスクも低く初心者でも比較的安心です。 - 魅力的な物件に少額で投資できる
立地もよく、高額で魅力的な物件なども少額で投資することができます。 - 運用が比較的短期
一般的な不動産投資では、所有している物件を売却したいと思ったら買い手を探さなくてはなりませんが、小口化不動産投資は1年から3年と比較的短期運用の商品が中心なので、効率よく運用が可能となる。
【小口化不動産投資のデメリット】
- 投資できないことが多い
人気の案件は投資希望者が多いため投資できないこともあります。 - 税金が高い 匿名組合型商品の分配は雑所得扱いとなり、予め税金を控除され投資家の皆様に分配されます。概ね20.42％が控除されますので、表面利回りが5％と明記されていても実質利回り約3.98％となります。
REIT（リート）
REIT（リート）とは、投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、そこで得られる売却益や賃貸収益を投資家に配当する金融商品です。
一般的に不動産投資信託と呼ばれています。
一般的な不動産投資とは違い、間接的に不動産投資を行います。
不動産が証券化され、証券会社を通じて購入することが可能です。
また、10万円程度の資金から投資可能なため資金がない方でも気軽に始めることができます。
【REITのメリット】
- 少ない資金で投資可能
REITは一般的な不動産投資とは違い、10万円から100万円程度と少ない資金で投資することが可能です。そのため、少ない自己資金で投資することができるので安心です。 - 好利回りが期待できる
厳選された不動産から得られる家賃収入が主な収益となるため、好配当利回りが期待できます。 - リスクの軽減
REITは分散型投資のため、一般的な不動産投資よりもリスクの軽減になります。
【REITのデメリット】
- 上場廃止の可能性がある
REITは証券化されていることから、株式投資のように上場廃止の可能性もあります。また、投資法人が倒産する恐れもあります。 - 金利の変動
REITは投資法人が投資家から資金を集めるだけでなく、金融機関から資金を借り入れることもあります。そのため、金利が上昇すると利息の負担が大きくなるため、収益減少の可能性が考えられます。 - 災害における配当金減少
地震や火災、台風などさまざまな災害による建物滅失、毀損や環境問題などによりREITの価値が減少し、配当金が減少する可能性があります。
マンション投資
購入したマンションを第三者に貸す、または売ることによって収益を得る不動産投資がマンション投資です。
一棟丸ごと購入することも可能ですし、一部屋だけの購入も可能です。
マンション投資は、家賃収入をローン返済に充てることができるのも魅力です。
【マンション投資のメリット】
- 一部屋単位で所有可能
マンション投資は一部屋単位で所有することが可能です。そのため、購入資金を抑えることができますし立地の良い高額物件を所有することもできます。 - 節税効果
マンション投資の大きなメリットが節税対策になることです。主に相続税に関してですが、不動産は現金よりも評価額が低く算出されることから節税効果が高いと言えるでしょう。
【マンション投資のデメリット】
- 空室で家賃収入を得ることができない
所有するマンションが空室ならば必然的に家賃収入を得ることができません。
【ワンルームマンション投資のメリット】
- 他の実物不動産投資に比べ資金が少なくて済む
ワンルームマンション投資は、他の実物不動産投資に比べて資金が少なくて済みます。アパート1棟や戸建ての場合はどうしても多くの資金が必要になりますが、ワンルームを購入するだけの資金で良いので比較的少ない自己資金で始められます。 - 単身者向けのマンションのため需要が高い（大都市の主要部）
ワンルームマンション投資は独身者用向けの物件のため、大都市主要部においては需要が高いと言われています。 - 物件の売却がスムーズ
ワンルームマンションは、物件の売却がしやすいと言われています。需要が高いことがその理由で、スムーズに買い手が見つかると考えられます。
【ワンルームマンション投資のデメリット】
- 収益が比較的少ない
アパート一棟とは違いワンルームのみの家賃収入のため、家賃収入が比較的少ないと言えます。 - 維持費・管理費など経費がかかる
入居者がいる間はまだ良いのですが、仮に空室になってしまうと家賃収入が入らなくなります。しかし、所有しているとどうしても維持費や管理費・修繕費など経費が掛かってしまうので、それを自己資金で賄わなくてはなりません。
戸建て賃貸
戸建賃貸とは、その名の通り所有する戸建てを第三者に貸して家賃収入を得る投資方法です。
元々所有していた戸建てを第三者に貸すことも戸建て賃貸ですが、最近では相続により取得した土地に戸建てを建設して家賃収入を得る方もいます。
土地のまま所有していると固定資産税や都市計画税など毎年税金ばかりかかってしまいますが、戸建てを建てて第三者に貸すことで毎月家賃収入を得ることができます。
【戸建て賃貸経営のメリット】
- アパート・マンションのように立地に左右されにくい
アパートやマンションに入居する方は利便性を求めていることが多いものです。独身者または夫婦二人暮らしの家庭が多いことが特徴ですが、戸建てを好んで借りるのはファミリー層が多いものです。そのため利便性よりも閑静な住宅地を好む傾向があるため、駅や繁華街から遠くても借りる人がいるのです。 - 利回りが良い
アパートやマンションの経営となるとさまざまな設備を部屋数分導入しなくてはならないので利回りが低くなりますが、一戸建てならば建築費用を抑えることができるので、アパートやマンション経営に比べ高い利回りが期待できます。 - 空室リスクを抑えられる
アパートやマンションと比べ、一戸建てを借りる方は入居期間が長いと言えます。ファミリー層が多いこともその理由です。入居期間が長いと言うことは、空室リスクを抑えることに繋がります。
【戸建て賃貸経営のデメリット】
- メンテナンス費用が高額になる可能性がある
戸建てはアパートやマンションに比べると部屋が大きいですし、キッチンやお風呂などの水周りも大きいです。そのためメンテナンス・リフォーム費用が高額になることがあります。 - 長期間空室になる可能性がある
戸建ては一度入居すると入居期間が長いことがメリットなのですが、逆に考えますと退去後長期間空室になる可能性もあります。
まとめ
不動産投資にもさまざまな種類があります。
その中で自分に合った不動産投資を選び、資産運用とすることが大切です。
どの不動産投資にもメリットばかりでなくデメリットもあります。
それを十分理解した上で投資を始めましょう。