コラム

これまで小規模で不動産投資を行ってきた皆さん、そろそろより多くの利益が期待できる事業用不動産投資に挑戦してみたいと考えていませんか？

しかし、初めて事業用不動産を購入する際、何から始めればよいのか迷ってしまうこともあるでしょう。

「不動産投資でさらに利益を上げたい」「事業用不動産投資にチャレンジしてみたい」とお考えの方のために、今回は物件選びから投資までの流れをマニュアル化して解説します。

ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

事業用不動産投資とは

まず初めに、事業用不動産投資についてご紹介します。

事業用不動産とは、収益を得ることを目的として所有する不動産のことを指します。

特に、毎月一定の家賃収入を得ることを目的とする不動産は「収益不動産」と呼ばれ、「住居系」と「商業系」の2つに大別されます。

【例】
・住居系＝一戸建て、賃貸マンション、アパートなど
・商業系＝オフィスビル、テナントなど

これら以外にも、工場や倉庫、研究所などの産業施設用地も含まれます。自身が住むための物件ではなく、こうした事業用の物件に投資することが事業用不動産投資となります。

事業用不動産投資の流れとポイント

次に、事業用不動産を選び、購入するまでの流れを解説します。事業用不動産投資の流れは以下のとおりです。

１．計画を立てる（予算、リターン見込みなど）
２．不動産会社を選ぶ
３．物件を見学
４．買付証明書を提出
５．売買契約、手付金の支払い
６．ローン審査（融資を受ける場合）
７．決済、引き渡し
８．管理会社を選ぶ

1. 計画を立てる（予算、リターン見込みなど）

まずは、どのくらいの予算を用意し、どれだけのリターンを見込むかなど、不動産投資の計画を立てましょう。投資金額に比例してリスクも増大するため、投資経験が浅い場合は、無理のない目標を設定することをおすすめします。

2. 不動産会社を選ぶ

予算が決まったら、不動産会社を選びましょう。不動産会社にも得意な分野がありますので、購入したい不動産が住居系なのか商業系なのかに応じて選ぶことが重要です。自身が希望する不動産分野に強い会社を選びましょう。

3. 物件を見学

不動産会社が決まったら、気になる物件を見学します。不動産投資の成功には、収益が見込める物件選びが不可欠です。

事業用不動産を選ぶ際のポイント
物件選びの際には、「空室リスク」と「利回り」を確認しましょう。

空室リスクを抑えるためのチェックポイント
・利便性（駅からの距離、市街地へのアクセス、スーパーやコンビニ、飲食店の充実度）
・設備やデザイン（防犯カメラ、オートロック、バス・トイレの仕様）
・管理やメンテナンス状況（定期点検や修繕計画、清潔さ）

利回りを確認するポイント
表面利回りだけでなく、管理費や税金などのランニングコストを差し引いた実質利回りを重視しましょう。

4. 買付証明書を提出

気に入った物件が見つかったら、買付証明書を提出します。提示価格より低い価格を交渉することで、値引きが可能な場合もあります。

5. 売買契約、手付金の支払い

売り主が買付証明書に合意したら、売買契約を締結します。この際、物件価格の約1割の手付金を支払う必要があります。また、不動産会社への仲介手数料の半額も支払います。

6. ローン審査（融資を受ける場合）

融資を受ける場合、金融機関のローン審査が必要です。住宅ローンは利用できないため、事業用のアパートローンや不動産投資ローンを選択することになります。審査には2週間から3ヶ月ほどかかる場合があるため、余裕を持って準備しましょう。

7. 決済、引き渡し

ローン審査が通ったら、決済・引き渡しの手続きを行います。ここで、不動産会社に残りの仲介手数料の半額を支払います。

仲介手数料の目安
・売買価格200万円以下：売買価格の5％＋消費税
・売買価格200万円超～400万円以下：売買価格の4％＋2万円＋消費税
・売買価格400万円超：売買価格の3％＋6万円＋消費税

8. 管理会社を選ぶ

最後に引き渡しの際、管理会社を決めます。事前に管理会社の相談をしておくとスムーズに手続きを進められます。

事業用不動産投資を始める際の注意点

事業用不動産投資は、一般的な小口投資に比べて必要資金が大きくなるため、資金計画を慎重に立てる必要があります。また、地震や火災といった天災リスクも考慮することが重要です。地震保険や火災保険に加入しておくことをおすすめします。

まとめ

今回は、事業用不動産投資の基本的な流れとポイントを解説しました。不動産投資を成功させるには、これまで小規模で投資を行ってきた方も、自分なりの投資スタイルを工夫しながら、より高い収益を目指すことが求められます。ただし、投資額が増えるとリスクも大きくなるため、慎重な計画や物件・不動産会社の選定が必要です。ぜひ今回のマニュアルを参考にしながら、事業用不動産投資に挑戦してみてください。

不動産投資の成功にはリスク管理と収益性の見極めが重要です。このマニュアルをもとに、あなたの不動産投資が次のステップに進むことを願っています。