コラム

物件を探す

不動産投資を始める際、最初に行うべきは物件探しです。

物件を探す方法はさまざまですが、近年主流となっているのはインターネットを利用する方法です。インターネットでは、物件情報を素早く確認でき、写真や映像を通じて詳細な情報も得られます。自宅でじっくりと検討でき、物件価格や家賃相場を調べる際にも便利です。

インターネット上で気になる物件を見つけたら、不動産会社に連絡して内見の予約を取りましょう。ただし、入居者がいる物件の場合、内見はできません。空室の物件なら内見が可能ですが、その場合、すでに空室リスクを負っていることも考慮しましょう。

なお、インターネットに掲載されている情報が必ずしも最新とは限りません。実際に不動産会社に足を運び、直接情報を得ることも忘れてはいけません。いくつかの不動産会社を訪れ、情報を集めることが不動産投資成功への第一歩です。希望する物件が見つからない場合は、不動産会社に条件を伝えて、物件を探してもらうことも可能です。

物件探しの前には、投資額やエリアなどの条件をしっかり決めておくことが大切です。何も決めずに不動産会社を訪れても、物件を見つけるのは難しいでしょう。

新築物件や入居者がいる物件では、内見できるのは外観のみとなります。建物だけでなく、周辺の環境も確認し、入居者にとって魅力的な物件かどうかをチェックしましょう。

また、物件を選ぶ際は収益シミュレーションを立てることが重要です。家賃収入や支出、さらに空室リスクも考慮してシミュレーションを行い、赤字になるようであれば、その物件の購入は避けた方が良いでしょう。

購入・条件交渉

物件の購入を決めたら、次はさまざまな条件を交渉していきます。

物件の売買金額の交渉

良い物件であっても、価格が高いと感じた場合は交渉を試みましょう。不動産会社の自社物件であれば、価格交渉が成功する確率が高いとされています。持ち主に直接交渉を依頼することも可能ですが、あまりに大きな値引きを要求すると、相手に悪印象を与え、交渉自体が成立しないこともあります。節度を持って交渉することが大切です。

手付金の交渉

手付金は通常、売買価格の10%が相場ですが、これも交渉可能です。手付金の額を減額する交渉は比較的簡単に承諾されることが多いです。

引渡し条件の交渉

投資物件の中には、現状で引き渡されるものもあります。設備の老朽化や修繕が必要な場合、引渡し条件として設備交換や修繕、ゴミの撤去などを交渉できます。しかし、強引な交渉は相手の反感を買う恐れがあるため、相手の反応を見ながら丁寧に行うことが大切です。

物件の価格は時期によっても変動します。人が多く動く春や秋は、物件の競争率が高く、価格交渉が難しい時期です。一方で、夏や冬は値下げ交渉がしやすい傾向があります。これらの要素を考慮し、購入のタイミングを見極めましょう。

契約

物件の契約前には、購入物件や契約内容を十分に確認することが重要です。契約書にサインする前に行われる「重要事項説明」では、物件や契約条件についての詳細が説明されます。この段階で疑問点があれば、遠慮なく質問しましょう。説明に納得したら、本契約へと進みます。

重要事項説明は、宅地建物取引士が説明する義務があります。

売買契約は法的拘束力を持つ契約ですので、契約内容をしっかり確認しましょう。売買価格や手付金の額も契約書に記載されています。仮に売り主が契約を破棄した場合、手付金の倍額を買主に支払う義務があります。逆に、買主が契約を破棄すると、手付金は返ってきません。

もう一つ重要なのが「融資特約」です。金融機関から融資を受ける場合、融資特約を付けて契約を結びましょう。融資特約を付けておけば、融資が承認されない場合でも手付金が返ってくるため、リスクを軽減できます。

まとめ

不動産投資物件の購入に関する流れを説明しました。物件選びによって収益の差が生じるため、慎重に検討することが重要です。内見が難しい場合でも、空室リスクが低い入居者付き物件を選ぶことをおすすめします。

また、購入を決めたら売買価格や条件の交渉を行いましょう。交渉時には注意点を守り、無理のない範囲で進めることが大切です。契約の際は、重要事項説明をしっかり確認し、疑問点があればその場で解決することが重要です。

不動産投資を成功させるためには、契約までの全過程を丁寧に進めることが必要です。