コラム

【初心者必見】知っておくべき不動産投資のレバレッジ効果とは？

2024年10月10日

箇条書きにして可否を判断
不動産投資を考えるなら、誰しも小さなリスクで大きなリターンを得たいと考えるでしょう。不動産投資初心者の方は、まず「レバレッジ効果」を理解しておくことが重要です。レバレッジ効果とは何か、そして不動産投資にどのように活用できるのかを今回詳しく解説していきます。

レバレッジ効果とは、テコの原理を意味し、小さな力で大きな効果を生み出すことを指します。不動産投資でレバレッジ効果を発揮する方法は、融資を利用することです。

自己資金だけで投資するよりも、融資を活用して投資金額を増やすことで、より大きなリターンを期待できます。融資を返済後、残った収益が自己資金のみの場合よりも大きければ、投資の効率が高まります。

次に、レバレッジ効果がどのように収益性を高めるのか、具体的な事例を見ていきましょう。

自己資金1,500万円を用意した場合、購入できる不動産は1,500万円分です。利回りが8%の場合、年間の収益は120万円となります。

次に、自己資金1,500万円に加えて、銀行から1,500万円の借入をした場合、合計3,000万円で不動産投資を行います。利回りが8%と仮定すると、年間の家賃収入は240万円になります。

融資には金利が伴うため、仮に金利3%とすると利息は45万円（初年度）です。年間の家賃収入240万円から利息45万円を差し引くと、レバレッジを効かせた場合の年間収益は195万円になります。同じ利回りでも、融資を利用することで収益を増やせることがわかります。

レバレッジ効果には収益を高めるメリットがありますが、注意すべき点も存在します。

融資を使った不動産投資では、金利の上昇や利回りの低下により収益が減少する「逆レバレッジ」に注意が必要です。例えば、借入金の金利が9%まで上昇すると、利息が135万円となり、年間収益は105万円に減少します。この場合、自己資金のみでの投資よりも収益が下がることになります。

逆レバレッジを防ぐための対策として、以下のポイントを押さえましょう。

利回りの高い物件を選ぶことで、金利との差を広げ、逆レバレッジを防ぐことができます。ただし、利回りの高い物件はリスクも伴うため、実現可能な収益や空室リスクを慎重に検討することが必要です。

金利を下げるためには、不動産会社と提携している金融機関から融資を受けたり、複数の金融機関を比較することが有効です。より低金利の条件を探すことで、投資のリスクを軽減できます。

万が一の逆レバレッジに備え、一定額の現金を常に確保しておくことも大切です。収支計画を立て、年間収益や利息額を予測して、現金の準備を怠らないようにしましょう。

レバレッジ効果をうまく活用すれば、初心者でも少ない資金で大きなリターンを得ることが可能です。しかし、融資を使った投資にはリスクも伴うため、注意点をしっかり理解し、効果的な不動産投資戦略を実践しましょう。今回のポイントを踏まえ、資産運用を成功に導いてください。