コラム

不動産投資で資産運用を始めようと考えている方なら、何度も耳にする「利回り」という言葉。ですが、「利回り」自体に馴染みがないという方もいるかもしれません。そこで今回は、「実は利回りについて詳しくわかっていない」という方のために、還元利回りについて詳しく解説します。不動産投資を始める前に、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資をするときに重要な還元利回りとは

還元利回りとは、不動産の価値を算出するときに使われる指標です。不動産の価値を評価する方法は3つありますが、その中でも「収益還元法」を使う際に還元利回りが用いられます。

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

不動産鑑定士が鑑定の際に使う数値ですが、不動産投資家も物件購入の際にその価値を判断するために利用することができます。

不動産投資における還元利回りの計算方法

還元利回りは、以下の計算式で求めることができます。

1年間の利益 ÷ 不動産価格 × 100

ここで言う「1年間の利益」とは、1年間の家賃収入から経費を差し引いた金額です。もし必要経費の具体的な数値がわからない場合は、家賃収入の20～30%を経費として見積もってください。

還元利回りから不動産価格を求める計算例

例えば、年間家賃収入が1,000万円、還元利回りが5%の物件があるとしましょう。この場合、不動産価格は以下の計算で求められます。

1,000万円 ÷ 5% = 2億円

この物件が2億円より高い場合は割高、低い場合は割安と判断できます。こうして、不動産の適正価格を確認することができます。

投資金額を回収するまでにかかる期間もわかる

還元利回りを使えば、投資金額を回収するまでにかかる年数も計算できます。先ほどの例だと、年間の還元利回りが5%なので、投資金額を回収するには20年（100% ÷ 5% = 20年）かかることがわかります。

不動産投資における還元利回りの相場は？

還元利回りの相場は、物件の種類や立地によって異なります。以下は一般的な目安です。

• 賃貸用物件：5～8%
• 事業用物件：7～10%

また、地方物件は利回りが高く設定されがちですが、空室リスクも高いことを念頭に置いて慎重に選定することが重要です。

不動産投資でよく耳にする還元利回りとその他の利回りの違い

不動産投資には、いくつかの利回りがあります。ここでは、還元利回りとよく混同されがちな他の利回りとの違いを解説します。

① 還元利回り

【計算式】1年間の利益（家賃収入－経費） ÷ 不動産価格 × 100

物件の価格や収益性を算出するための数値。物件購入の際に、その適正価格を確認するために用いられます。

② 表面利回り

【計算式】1年間の家賃収入 ÷ 不動産価格 × 100

物件の価格に対して現時点でどれくらいの家賃収入を得られるかを表す数値。一般的に不動産会社が公表している利回りは、この表面利回りです。

③ 実質利回り

【計算式】（年間の家賃収入－年間の経費） ÷（物件価格＋購入時の費用） × 100

購入時に発生する費用や運営にかかる経費を反映し、実際にどれくらいの利益が得られるかを示します。表面利回りと異なり、実質的な収益性を把握できます。

まとめ

還元利回りは、不動産投資において非常に重要な指標です。これを理解することで、投資リスクを減らし、より収益性の高い物件を見極めることができます。今回解説した内容を基に、利回りを活用し、効率的に資産運用を進めていきましょう。