コラム

中古マンションへの不動産投資には新築物件とは異なる注意点がいくつかあります。新築物件での投資経験があるからといって、中古物件でも同様に成功できるとは限りません。注意点をしっかりと把握しリスク対策を行うことで、中古マンションならではの高利回りといったメリットを活かし、資産運用を進めることが可能です。

この記事では、中古マンションに投資する際の注意点やメリットについて詳しく解説します。

中古マンション投資のメリット

まずは、中古マンションへの不動産投資における代表的なメリットを見ていきましょう。

新築よりも安価で購入可能

立地条件の良い新築マンションは高額になりがちですが、中古マンションは比較的安価に購入できるため、好立地物件にも手を出しやすい点がメリットです。

表面利回りが高い

中古マンションは物件価格が低いため、表面利回りが高くなりやすい傾向があります。入居者を安定して確保できれば、投資資金を効率的に回収することが可能です。

家賃収入が予測しやすい

中古物件は過去の入居状況や家賃収入のデータがあるため、家賃収入や空室リスクの予測がしやすいです。さらに、入居者がいる状態での購入なら、購入後すぐに収入を得られるのも中古マンションの利点です。

中古マンションに投資する際の注意点

中古マンションへの不動産投資には、もちろん注意が必要な点もあります。ここでは、中古マンションに投資する際に気をつけるべき4つのポイントを紹介します。

極端に低価格な物件には注意

中古マンションの中には、相場よりも極端に安価な物件が見受けられますが、このような物件には理由があることが多いです。例えば、事故物件や立地条件が悪い、物件の劣化が進んでいるなどのリスクが考えられます。「なぜこの物件が安いのか？」という視点を持ち、不動産会社に直接確認することも大切です。

実質利回りで収益を計算する

不動産会社が提示する利回りは、諸経費や税金を含まない「表面利回り」である場合が多いです。中古マンションの場合、修繕費やメンテナンス費用が新築に比べてかさむため、表面利回りだけでは正確な収益を算出できません。必ず実質利回りを用いて計画を立てるようにしましょう。

物件周辺の人口動態を確認する

不動産投資では、空室リスクを避けることが重要です。人口が減少している地域の物件は空室リスクが高く、入居者確保が難しい可能性があります。市区町村の人口推移や賃貸需要を調べ、都心や人口増加地域の物件を選ぶなど、リスク軽減の工夫が必要です。

新耐震基準を満たしているか確認する

1981年に新耐震基準が設けられ、それ以前の建物には基準を満たしていないものも多いです。新耐震基準に適合しているか、あるいは耐震補強が行われているかを確認しておかないと、購入後に補強費用がかかる場合や災害時のリスクが増す可能性があります。特に1981年以前の建物に投資する際は、耐震対策についてしっかりと確認しましょう。

まとめ

中古マンションへの不動産投資は、新築物件とは異なるメリットと注意点があります。各物件の特性を理解し、それぞれのメリットを活かすことで、分散投資をしながら安定した資産運用が可能です。中古マンションならではの特性を活かし、どのような物件にも柔軟に対応できる投資家を目指しましょう。