コラム

ローンの返済

不動産投資を始める際、金融機関でローンを組むケースが多いでしょう。ローンを活用することで、まとまった資金がなくても不動産投資をすぐに始めることが可能です。ただし、そのローン返済に潜むリスクを理解しておく必要があります。

まず、ローン返済期間中は、対象物件は自分の資産ではないと考えるべきです。返済中に景気の急激な悪化、自然災害や火災などの損失、不動産価格の急落など、さまざまなリスクが考えられます。これらの状況により、一気に債務超過に陥る危険性があります。

また、空室が続き、家賃収入が予想よりも得られない場合、返済が厳しくなる可能性があります。さらに、建物の老朽化により多額の修繕費が発生することも考えられます。もしローンの返済が滞れば、物件を手放すだけでなく、多額の借金を抱えるリスクもあることを頭に入れておくべきです。

ローン返済に失敗する典型的なパターン

物件に見合わない融資額を受けてしまう
返済が滞る大きな原因は、月々の収入に見合わない多額の融資を受けることです。評価額が低い、または家賃収入が期待できない物件に高額の融資を受けてしまうと返済が困難になります。適切な融資額を設定し、専門家の意見を参考にして安定した収入が見込める物件を選びましょう。

物件の維持に必要な経費を考慮していなかった
修繕費や管理費、固定資産税など、物件にはさまざまな経費がかかります。これらを考慮せずにローンを組むと、返済が滞るリスクが高まります。

空室期間を考慮していなかった
優良物件であっても空室期間は避けられないことがあります。空室が続くと家賃収入が減少し、返済が厳しくなります。空室を想定してキャッシュフローに余裕を持たせることが大切です。

物件の破損や修理

物件は年数とともに老朽化し、修繕費が必要になります。これを「老朽化リスク」と呼びます。新築物件は老朽化が遅いものの、自然災害などで修理が必要になる場合もあります。修繕を怠ると、以下のリスクが発生します。

家賃の値下げ
老朽化が進むと家賃を下げざるを得なくなり、収入が減少します。

稼働率の低下
老朽化で入居者が減り、空室が増えると物件の稼働率が下がります。敷金や礼金の引き下げも必要になるかもしれません。

物件の価格低下
修繕を怠ると物件の評価額が下がり、売却時の価格も低くなる可能性があります。

修繕費用が多額になる場合、手元に資金がなければ再度融資を受ける必要があります。

不動産会社の選定

不動産投資を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。以下のポイントに注意して選びましょう。

顧客目線で物件選びをしてくれる
利益優先ではなく、顧客の立場に立って適切な物件を紹介してくれる不動産会社を選びましょう。

評判が良い、口コミ評価が高い
インターネットでの評判や口コミが高い会社は信頼性が高いです。

物件の将来性を話してくれる
物件の将来リスクやメリットをしっかり説明してくれる会社を選ぶと安心です。

まとめ

不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。毎月安定した収入を期待するだけでなく、リスクに備えて知識を蓄えておくことが重要です。