コラム

資産運用にはさまざまな方法があり、それぞれに異なるメリットがあります。不動産投資の場合、毎月安定して得られる家賃収入が魅力的なポイントの一つでしょう。しかし、不動産投資には家賃収入以外にも選ぶべきメリットが存在します。今回は、不動産投資の家賃収入以外のメリットや他の資産運用にはない特徴についてご紹介します。

不動産投資は節税対策にもなる！メリットを生かしてお得に活用

不動産投資は節税対策としても活用できる資産運用の一つです。上手に活用することで、自身の資産を効率的に増やし、次世代へ引き継ぐ際にも節税効果を期待できます。ここでは、具体的な節税のポイントを見ていきましょう。

所得税・住民税対策

まず、不動産投資は所得税や住民税を節税することができます。所得とは収入から必要経費を差し引いたものであり、サラリーマンの場合、所得税は給与から天引きされています。不動産投資で赤字が発生した場合、確定申告を行うことでその赤字分を他の所得から差し引くことができ、その分だけ税金が還付されます。

例えば、年収500万円のサラリーマンが不動産投資で100万円の赤字を出した場合、納税額は年収400万円の方と同程度となり、既に納税している金額との差額が返ってくることになります。また、住民税も所得に応じて決まるため、住民税の節税も可能です。

ただし、節税目的で赤字経営を続けると、銀行からの融資が受けにくくなるリスクがあるため注意が必要です。

相続税対策

不動産投資は相続税対策としても有効です。現金で相続する場合、そのまま額面通りに評価されますが、不動産に変えて相続することで財産の評価額を引き下げることができます。

例えば、1億円の資産を現金で持っている場合、その評価額は1億円ですが、この1億円を5000万円の土地と5000万円の建物に変えたとしましょう。土地は路線価で評価されるため、時価の8割程度、さらに「貸家建付地」として2割ほど評価が下がります。

5000万円 × 0.8 × 0.8 ＝ 3200万円

建物は固定資産税評価額で評価され、時価の6割程度、人に貸している場合はさらに3割ほど評価が下がります。

5000万円 × 0.6 × 0.7 ＝ 2100万円

土地と建物を合わせると、評価額は5300万円となり、現金1億円よりも評価額が約半分になります。仮に相続税の税率を20％とすると、

現金の場合：1億円 × 0.2 ＝ 2000万円
不動産の場合：5300万円 × 0.2 ＝ 1060万円

このように940万円の節税が可能になります。資産が多いほど節税効果は大きくなりますので、相続対策として不動産投資を活用するメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

不動産投資が生命保険の代わりにもなる？その理由とは

不動産投資は、生命保険の代わりとしても注目されています。これは不動産投資を行う際、物件購入のためにローンを利用する場合に、「団体信用生命保険」への加入が一般的だからです。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険（団信）は、ローン契約者が万が一死亡したり高度障害になったりした場合に、残債を保険金で肩代わりしてくれる保険です。ローンを提供する金融機関が契約者に団信加入を求めることで、金融機関側のリスクヘッジを行っていますが、実は契約者にも大きなメリットがあります。

なぜなら、契約者が亡くなった場合、ローン残債が保険金で完済されるため、遺族はローンのない不動産を相続できるからです。その後、遺族は毎月の家賃収入を得ることができ、必要に応じて不動産を売却して現金化することも可能です。このようなメリットから、不動産投資は生命保険の代わりとしての役割も果たすことができます。

ただし、団信の加入条件や保証内容は保険会社によって異なるため、事前にしっかりと確認することが重要です。

リスクも考慮しながら不動産投資のお得なメリットを活用しよう

今回は不動産投資の家賃収入以外のメリットについてご紹介しました。不動産投資は、家賃収入だけでなく節税効果や生命保険代わりになるなど、他の資産運用にはない魅力的な特徴を持っています。しかし、リスクも伴う投資であるため、メリットだけでなくリスクについても十分に理解しながら活用していくことが大切です。

今回ご紹介したメリットを上手に活用し、資産運用をよりお得に進めてみましょう。