コラム

節税するには？不動産投資で法人化や減価償却には注意が必要

2024年10月22日

不動産投資

不動産投資において、節税を目的とする方も多いですが、法人化や減価償却には注意が必要です。これらをうまく活用できなければ、節税どころか逆に損をしてしまうこともあります。

今回は、不動産投資における法人化や減価償却の注意点について、失敗例を交えながら解説します。「不動産投資で節税したい」「効率よく資産運用したい」という方は、ぜひ参考にしてください。

今回は、不動産投資における節税の際に注意すべき2つのポイントを、失敗例を交えてご紹介します。

・減価償却
・法人化

減価償却は、不動産の価値が時間とともに減少することを経費として計上する手法です。しかし、この手法を過度に利用することで失敗することがあります。

典型的な失敗例
不動産投資の減価償却を利用して帳簿上は利益を抑えることができたとしても、キャッシュフロー（実際の手元資金）がマイナスになってしまうケースです。多くの投資家が減価償却による節税を期待して、赤字になってしまうことがあります。

また、減価償却を計上しすぎると、売却時の譲渡所得税が増加するという罠もあります。不動産を売却する際、減価償却費を計上すると、譲渡所得が増え、その分、課税される金額が大きくなります。

譲渡所得税の税率

所有期間	税率
短期譲渡所得税 (5年以下)	39.63％
長期譲渡所得税 (5年超)	14.21～20.315％

短期で売却すると税率が高くなるため、減価償却を過度に利用した上で5年以内に売却すると、手元に利益が残らず、ローンの返済も難しくなるケースがあります。

減価償却を利用する際、帳簿上は赤字でも、キャッシュフローが黒字を維持できるようにしましょう。金融機関が投資家の経営能力を評価する際、キャッシュフローが赤字の場合、今後の融資が難しくなります。

しかし、帳簿上の赤字を追求しすぎることも危険です。長期的な視野で安定した収益を確保し、無理のない範囲で節税を目指すことが大切です。

法人化による不動産投資は、経費として計上できる範囲が広がるなどのメリットがありますが、場合によっては個人よりも税負担が増えることがあります。

個人と法人の税率の違い

法人化が有利かどうかは、所得や物件の規模によって異なります。例えば、所得金額が少ない場合は個人で所有していた方が税金が低くなることもあります。

法人化を検討するタイミングは、投資家の状況によって変わります。一般的には、専業大家であれば不動産所得が年間330万円以上、サラリーマン大家なら給与所得が年間900万円を超えたタイミングで法人化を検討するのが一つの目安です。

しかし、物件の規模や売却時のシミュレーションも考慮して、慎重にタイミングを見極めることが必要です。

今回は、不動産投資の節税における失敗例や注意点を解説しました。不動産投資では、法人化や減価償却を活用して節税することができますが、注意しないと、節税が目的となり、本来の資産運用の目的から外れてしまうリスクがあります。

不動産投資は家賃収入を得ることが基本の目的です。節税を意識しつつも、健全な不動産経営を続けるための知識を身に付け、効率的に資産を増やしていきましょう。