コラム

新築物件で不動産投資！決める前に知っておくべき6つのこと

2021年3月19日

不動産投資

不動産投資を始めようとお考えの方で、中古と新築のどちらに不動産投資をしようか悩んでいる方がいらっしゃるのではないでしょうか。

｢新しいほうが入居者も集まりやすいのでは｣といった考え方から、新築物件で不動産投資を始められる方もいらっしゃるかと思いますが、一方でデメリットも存在します。

そこで今回は、新築物件への不動産投資に焦点を当てて、知っておくべきことを6つご紹介します。

失敗するリスクを抑えながら、新築のメリットを活かして運用していくためにも今回ご紹介する知識を知っておきましょう。

新築物件への不動産投資を決める前に知っておきたいメリットやデメリット、注意点などについて、以下の6つをご紹介していきます。

新築への不動産投資では、中古よりも入居者を獲得しやすい傾向にあります。

日本では特に、「誰も住んでいない新しい物件」ということに価値を感じる人が多く、比較的入居者が集まりやすいので空室リスクを抑えることができます。

また、最新設備の導入や最新のニーズを押さえた間取りであることが多いのも、入居者を獲得しやすい理由の1つとなります。

さらに、建物の劣化が遅いので、一度入居者が見つかれば入居期間が長くなりやすく、安定した家賃収入の獲得にも繋がるでしょう。

2つ目に、修繕費を抑えることができます。

中古の物件に不動産投資をすると、初期の段階で修繕費がかかることが多く、運用中も修繕に備えてより多くの資金を積み立てておく必要があります。

しかし、新築への不動産投資では修繕費がほとんどかからず、また運用中も大規模な修繕が発生しにくいことから、支出を抑えることができます。

3つ目に、金融機関でローンを組みやすいことです。

これらの理由から、金融機関からの物件評価が高くなる傾向にあります。

ゆえに、審査に通りやすく、より有利な条件でローンを組んで不動産投資を始めることができるので、手元により多くの資金を残した状態で不動産投資を始めることが可能です。

4つ目に、物件価格の下落率が高いという特徴があります。

日本では新築物件への人気が高いため、販売価格に対していくらか上乗せされた価格で販売されています。

そのため、中古物件に不動産投資をするよりも、取得費用が高くなることが多いです。

一方で、一度入居者が入るとその時点で中古となってしまうので、購入後に物件価格が大きく下がってしまいます。

上記のような流れで物件価格の下落率が高くなると、売却益を狙った運用が難しくなりますし、最悪の場合、売却損が生じる可能性もあるので注意が必要です。

5つ目に、利回りが低いというデメリットがあります。

新築への不動産投資は取得費用が大きくなることが多く、融資を借りる場合はその分、融資額が大きくなるので、毎月の返済が高くなるというデメリットも存在します。

新築のメリットの1つとして、家賃を相場よりも高く設定できることが挙げられますが、月々の融資返済額が高くなると家賃の高さを活かすことができず、キャッシュフローの悪化にも繋がります。

また、最初の入居者には家賃を相場よりも高く設定できますが、1人目が退去して2人目が入居するときには新築という価値が無くなってしまうので、家賃を相場より高く設定しづらくなります。

その結果、入居者を見つけやすくするために相場と同じくらいに家賃設定を下げる必要があり、2人目の入居者からはさらに利回りが悪化してしまうという事態にもなりかねないので、融資額や売却時期に気をつけましょう。

最後に、収支を予想するのが難しいという特徴があります。

中古の場合は、過去の賃料や入退去などの履歴を参考に、不動産投資後の収支をある程度正確に予想することができますが、新築への不動産投資では過去の実績が無いため、収支を予想するのが難しくなります。

その結果、収支シミュレーションを立てても、そのとおりに入居者が集めることができなかったり、予想していたように家賃収入を得ることができなかったりする可能性が高くなります。

不動産投資の経験者であれば、こうした場合も収支を予想するのは難しくないかもしれませんが、初めて不動産投資をするとなると、正確な収支を予想するのが困難でしょう。

もし、初めて不動産投資をする方は、周辺地域で似たような物件を探してその物件の入居状況を参考にしたり、最悪の状態を想定した収支シミュレーションを立てたりすることで、対策するようにしましょう。

今回は、新築への不動産投資におけるメリットやデメリットなど、知っておくべき6つの点をご紹介しました。

日本では新築への人気が高いことから、新築への不動産投資は入居者を集めることに困らななかったり、ローンが組みやすかったりします。

しかし、新築という付加価値は一時的なものであり、入居者が入った瞬間に中古になってしまうというリスクも存在します。

そのため、決して新築だからという理由だけで不動産投資をするかどうかを決めるのではなく、立地条件や周辺環境、地域の人口動態なども考慮して不動産投資をするかどうかを決めるようにしましょう。