コラム

不動産投資をされている方で、不動産売却時にどんな税金がかかるのか、また、どれくらい費用がかかるのかと心配されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資や売却する際には、高額な税金を支払わなければならないことも多いので、税金や計算に関する知識を身につけておくことが大切です。

今回は、不動産売却時にかかる税金と、その計算方法について解説していきますので、不動産投資を行っている方や、不動産投資を検討されている方は、ぜひご参考にしてみてください。

不動産投資・不動産売却にかかる税金の種類と計算方法

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

不動産投資や不動産売却をする際にかかる税金は上述の4種類です。

それぞれどのような場合に課税されるのか、どれくらいの金額が課税されるのか、また納税額はどう計算するのかについて、解説していきます。

1. 譲渡所得税

不動産投資を行なっている方が、不動産売却をすることによって生じた利益のことを譲渡所得と呼びます。

譲渡所得に対しては、住民税や所得税がかかるのですが、これらを総称したものが譲渡所得税です。

計算方法としては、「譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用」の計算式で求めることができます。

収入金額とは

収入金額とは、事業を通して売り上げた売上金のことです。

不動産投資においては、不動産を売却した時点で得られる金額のことを収入金額と表します。

取得費とは

取得費は不動産投資にかかった全費用のことを表し、不動産の取得代金や仲介手数料などが当てはまります。

取得費の例としては、以下のようなものがあげられますので、ご参考にしてみてください。

• 不動産の取得代金や建築代金
• 仲介手数料
• 取得時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 測量費、整地費、建物解体費
• 設備費、改良費

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産を譲渡（売却）したときにかかる費用のことです。

代表的な譲渡費用としては、以下の6つがあげられます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 借家人に支払った立退料
• 建物解体費など
• 売買契約締結後に支払った違約金
• 借地権の名義書換料など

2. 印紙税

印紙税とは、不動産投資における譲渡契約書を作成する場合や、ビジネス上で、企業が手形を発行する場合など、重要な契約書類を作成するために必要な税金のことです。

不動産投資やビジネス上で契約書を作成する際には、書類に収入印紙を貼りますが、この収入印紙は、印紙税の支払いを証明するために添付します。

印紙税を納めなければ、印紙税の3倍の過怠税が課されるので、不動産投資をする際や不動産売却をする際には、収入印紙の添付を忘れないよう気をつけましょう。

印紙税一覧

不動産の売買をするためには「不動産売買契約書」が、不動産投資先の物件リフォームをするなら「工事請負契約書」が、またローンを組んで不動産投資をするなら「金銭消費貸借契約書」が必要となります。

それぞれの契約書に必要な印紙税は、以下の通りです。

記載金額	不動産売買契約書	工事請負契約書	金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの	非課税	非課税	非課税
10万円以下のもの	200円	200円	200円
50万円以下のもの	200円	200円	400円
100万円以下のもの	500円	200円	1,000円
500万円以下のもの	1,000円	※200〜1,000円	2,000円
1,000万円以下のもの	5,000円	5,000円	10,000円
5,000万円以下のもの	10,000円	10,000円	20,000円
1億円以下のもの	30,000円	30,000円	60,000円
5億円以下のもの	60,000円	60,000円	100,000円
10億円以下のもの	160,000円	160,000円	200,000円
50億円以下のもの	320,000円	320,000円	400,000円
50億円を超えるもの	480,000円	480,000円	600,000円
記載金額のないもの	200円	200円	200円

3. 登録免許税

不動産投資をする際には、不動産の所有者を明確にする必要があり、そのためには抵当権抹消登記や、所有権移転登記などを行わなければなりません。

この登記手続きにかかる費用の一つが、登録免許税です。

登録免許税は国に対して支払うものですが、納税は司法書士が代行してくれますので、納税のために特別何かをする必要はありません。

登録免許税は、「登録免許税＝固定資産税評価額×税率」の計算式で求めることができます。

4. 消費税

不動産投資用の不動産を売却する場合には、消費税（10%）もかかります。

消費税がかかる項目としては、「不動産売却時の仲介手数料」「司法書士に支払う手数料」「融資手続きの手数料」などが代表的です。

税金の計算方法を理解して売却し不動産投資を成功させよう！

今回は、譲渡所得税と印紙税、登録免許税、消費税の、不動産投資で必要となる4つの税金についてご紹介しました。

不動産投資をされている方は、不動産売却時にどんな税金がかかるのか、どれくらいの税金がかかるのかを理解して、少しでも多く利益を出せるよう取り組んでみてください。

こちらの記事では、不動産投資で売却するのにベストなタイミングについて解説していますので、併せて参考にしてみてはいかがでしょうか。

【初心者向け】不動産投資で売却するのにベストなタイミングとは