コラム
初心者必見！不動産ファンドに投資する際は優先列後システムの理解を
目次
不動産投資を始めようと考えている方で、不動産ファンドの優先劣後システムについて疑問を持ったことがある方はいらっしゃいませんか。
不動産ファンドに投資をする際には、優先劣後システムについて理解しておくことが重要です。
今回は、不動産ファンド投資が初心者の方に向けて、優先劣後システムについて詳しく紹介していきます。
優先劣後システムを紹介する前に！不動産ファンドとはどんな商品？
不動産ファンドとは、不動産における投資信託などに分類することもでき、投資家から資金を集めて不動産を取得・運用する仕組みのことを指します。
不動産ファンドでは、あらゆる不動産を投資のプロが運用してくれるため、価格が安定しているというメリットがあります。
さらに、高額で取得が困難な物件も不動産ファンドに含まれることもあるため、初心者でも手軽に不動産投資に手が出せると点もメリットの一つです。
エードライフでは、コンビニなどのロードサイドにある事業用不動産を中心に取り扱っており、直近では年利5%以上の不動産ファンドの販売もしています。
事業用不動産への投資は投資初心者では難しいため、不動産ファンドの商品として買うのがおすすめです。
不動産ファンドに投資するなら優先劣後システムを理解しよう
優先劣後システムとは、投資をした不動産に何らかのトラブルが生じて損を被ったとき、および利益を得たときに、出資者の間で優先順位をつけるシステムのことを指します。
例えば、不動産ファンドで投資した物件の価格が下落して、出資者が大きく損を被った場合、優先劣後システムにて投資家が優先されるのであれば、不動産会社が損失の大部分の負担をする、これが優先劣後システムの仕組みです。
そのため、優先劣後システムで投資家が優先される場合は、投資家にとって有利に不動産投資を行えます。
ここからは、優先劣後システムのメリット・デメリットを解説しますので、ぜひ参考になさってください。
優先劣後システムのメリットについて
優先劣後システムにおいて、投資家が優先される場合は受けられるメリットが多いです。
優先劣後のメリットとしては、以下の2つが挙げられます。
- 元本割れを防げる
- 分配金におけるリスクを抑えられる
元本割れを防げる
優先劣後システムで投資家が優先される場合のメリットの一つが、元本割れを防げることです。
例えば、優先劣後の割合が6:4で1,000万円の不動産ファンドを購入したとしましょう。
6割の600万円を投資家が購入し、残りの4割（400万円）を事業者を購入したという想定です。
この場合において、不動産を800万円で売却したとすると、200万円の損失が発生します。
しかし優先劣後システムが採用されている場合、損失の負担は事業者（劣後出資者）が優先的に負担することになるため、200万円の損失は全て事業者負担となるのです。
加えて仮に優先劣後の割合が6:4で1,000万円の不動産を500万円で売却したとしましょう。
この場合は、500万円の損失が出るため、事業者が優先して400万円を負担し、残りの100万円を投資家が負担することになります。
このように優先劣後システムを利用すれば、元本割れのリスクを抑えることができるのです。
分配金におけるリスクを抑えられる
優先劣後システムでは元本割れを防げるだけでなく、分配金のリスクを抑えることもできます。
例えば、優先劣後割合は6:4で、優先分配利回りは6%の物件を1,000万円で購入し、家賃滞納が起きて利回りが5%になったと仮定しましょう。
この場合、この物件で得られた家賃収入は、50万円（1,000万円×5%）です。
しかし、優先分配利回りとして投資家は6%の利回りを受け取れることが決まっているため、36万円（600万円×6%）の分配金を得られます。
対して事業者は、優先分配利回りと実際の利回りとの差額分である残りの14万円（50万円-36万円）を受け取ることになります。
このように、優先劣後システムを利用すれば、分配金を安定してもらえるというメリットを得ることが可能です。
優先劣後のデメリットについて
優先劣後システムにはデメリットも存在します。
それは、優先的に事業者が利益をもらえる場合に起こります。
例えば上述したような分配金での損失が起きた場合で、事業者が優先出資者である場合、投資家が損失分を負担しなければなりません。
基本的には優先出資者が事業者にはなることはありませんが、優先劣後システムを採用している不動産ファンドを購入する際は、損失の負担を事業者が行ってくれるかを確認するように注意しておきましょう。
エードライフの不動産ファンドでは、投資家が優先出資者であり弊社が劣後出資者であるため、家賃未払いや価格下落などによる損失負担は全て弊社が請け負います。
詳しい優先劣後システムについては、以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてみてください。
不動産小口化商品の購入前に注意すべき「優先劣後システム」について
優先劣後システムを理解して安全な不動産ファンド投資を！
不動産ファンドに投資する際には、優先劣後システムを理解しておくことが重要です。
リスクを軽減させて不動産投資ができるよう、今回の記事を参考に不動産ファンド投資を行ってみましょう。
なお、リスクを抑えて不動産投資を行いたいと考えている不動産投資初心者の方は、以下の記事も参考にしてみてください。
